Риэлтор — одна из самых интересных и динамичных профессий. Этот специалист не просто продает квартиру или дом, а становится проводником для клиентов в мире недвижимости. Чтобы быть успешным в этой сфере, необходимо обладать обширными знаниями: хорошо разбираться в законодательстве, понимать рыночные тренды, знать особенности различных локаций, анализировать данные о ценах и прогнозировать изменения на рынке.
Именно эти важные темы обсуждались на Поволжском конгрессе «Золотая пора рынка недвижимости», который проходил в Нижнем Новгороде с 13 по 14 ноября. Мероприятие, организатором которого является Нижегородская гильдия сертифицированных риэлторов (НГСР), собрал на одной площадке риэлторов, застройщиков, банкиров, страховщиков, оценщиков и других специалистов сферы недвижимости и строительства. В число приглашенных экспертов в этом году вошли президент Российской гильдии риэлторов Артемий Шурыгин, кандидат юридических наук Максим Гранат, титулованный бизнес-тренер в сфере недвижимости Максим Левченко и другие спикеры со всей России. Также в мероприятии приняли участие представители правительства Нижегородской области.
В течение двух дней участники конгресса обменивались опытом и лучшими практиками, обсуждали актуальные вызовы и возможности, стоящие перед риэлторами в условиях постоянно меняющегося рынка, а также новые подходы и стратегии, которые помогут профессионалам адаптироваться к современным реалиям и предоставлять своим клиентам максимально качественные услуги. О текущей ситуации на нижегородском рынке недвижимости и прогнозах его развития — читайте в материале ДОМОСТРОЙНН.РУ.
КРТ — диалог власти и бизнеса
Одной из ключевых тем Поволжского конгресса «Золотая пора рынка недвижимости» стало комплексное развитие территорий (КРТ). Как рассказал заместитель председателя правительства Нижегородской области Иван Каргин, это относительно новый механизм застройки для региона, который способствует ускорению расселения аварийного и ветхого жилья, улучшению жилищных условий и созданию современных кварталов, а также дает возможность выстроить диалог между застройщиком и властью.
«И это очень важно, потому что реализация механизмов КРТ в рамках реновации ветхого аварийного жилья позволяет снимать нагрузку с муниципалитетов, перенаправлять деньги с расселения аварийного жилья на более важные вещи, такие как строительство объектов социальной инфраструктуры, поддержка малоимущих граждан и другие задачи», — отметил он.
Как позднее добавил председатель комитета по градостроительному развитию, имущественным и земельным отношениям ЗСНО Василий Суханов, комплексное развитие территорий — это новая реальность, в которой предстоит жить ближайшие 10–20 лет.
«Один из вопросов, в котором мы можем сотрудничать, касается расселения ветхого и аварийного жилья. Это глобальная социальная задача, потому что люди живут в очень сложных условиях. И, конечно, хотелось бы избежать злоупотреблений и манипуляций со стороны риэлторов при расселении», — рассказал депутат.
Один из последних ярких примеров решения данной проблемы — проект КРТ в Дзержинске, где к сносу приговорили более 50 ветхих и аварийных домов. На сегодняшний день жители свыше 30 таких домов поддержали проект, подчеркнул Иван Каргин. Интерес к данному механизму проявляют и другие муниципалитеты — Саров и Кстово. Что касается Нижнего Новгорода, то по некоторым площадкам застройщики уже выбраны: например, на улицах Правды и Самочкина в Ленинском районе, в районе улицы Янки Купалы в Автозаводском районе, на левом берегу Оки, Черниговской набережной и Новинках.
Сейчас Нижегородской области прорабатывается в общей сложности 47 площадок под КРТ, из которых 20 предназначены для жилой застройки, четыре — нежилой, еще столько же — для освоения незастроенных территорий. При этом 19 проектов реализуют по инициативе правообладателей. Для полного обеспечения этих территорий необходимой социальной инфраструктурой требуется построить 30 детских садов и 29 школ. По словам Ивана Каргина, благодаря механизму КРТ региону уже удалось договориться с инвесторами о строительстве 20 дошкольных и двух общеобразовательных учреждений, четырех поликлиник, а также о восстановлении объектов культурного наследия за счет самого инвестора — это первая подобная практика в истории региона.
Тенденции и тренды стройсферы в Нижегородской области
О тенденциях развития строительной отрасли в Нижегородской области рассказал председатель постоянной комиссии гордумы по развитию города, строительству и архитектуре, гендиректор ГК «ННДК» Михаил Иванов. В этом году нижегородский рынок недвижимости столкнулся с рядом сложностей: отмена массовой льготной ипотеки и повышение ключевой ставки. По его словам, получение жилищного кредита сейчас тормозят ограниченные лимиты, что оказывает значительное давление на первичный рынок и приводит к его охлаждению. Тем не менее в Нижегородской области продолжает действовать региональная программа, которая дает возможность определенным категориям граждан снизить процентную ставку от 0,1% до 4%.
Несмотря на все сложности, жилищное строительство в Нижегородской области не останавливается. По состоянию на октябрь 2024 года, в регионе было выдано 135 разрешений на строительство многоквартирных домов, а по темпам строительства, согласно данным «Единого ресурса застройщиков», область занимает 35-е место в России. На нижегородский рынок недвижимости приходят иногородние девелоперы, в том числе, федерального уровня. Таких сейчас насчитывается 13 компаний. Поэтому местные застройщики стремятся повышать качество и стандарты строительства. Вместе с тем меняются и вкусы покупателей: кроме расположения, цены и инфраструктуры они смотрят на архитектуру жилых комплексов, приобретая не просто квадратные метры, а стиль жизни, подчеркнул Михаил Иванов.
Параллельно решается вопрос с расселением граждан. Недавно в Нижегородской области стартовала новая программа по расселению домов, признанных аварийными с 2017 до 2021 года. Некоторые нижегородцы получат квартиры в домах, которые построят по муниципальному контракту. На сегодняшний день их строительство запланировано в трех районах приволжской столицы.
Следующая тенденция в строительстве, набирающая обороты по всей России, — это переход девелоперов на рынок индивидуального жилищного строительства (ИЖС). В связи с активным развитием данного сегмента в 2025 году планируется ввод новых правил — в частности, введение механизма счетов эскроу.
«Перед строительной отраслью за последние несколько лет опять встают очередные вызовы, но мы совместными усилиями при поддержке федеральных и региональных властей их успешно преодолевали. И я уверен, что преодолеем и в этот раз совместными усилиями», — заключил Михаил Иванов.
Причины роста ключевой ставки и отмены льготной ипотеки
В октябре 2024 года ключевая ставка достигла рекордного значения: Центробанк увеличил ее с 19% до 21% годовых. Как отметила заместитель начальника Волго-Вятского ГУ ЦБ РФ Екатерина Богопольская, жесткая денежно-кредитная политика необходима для стабилизации ситуации с инфляцией, чтобы в год ее уровень составлял 4%. Однако текущий уровень инфляции далек от желаемого — годовые проценты достигают 8%. Согласно последнему прогнозу, Центробанк снова может снова повысить ключевую ставку. Решение станет известно на заседании в декабре 2024 года.
Центробанк также неоднократно высказывался за отмену льготной ипотеки. Изначально она вводилась как антикризисная мера в период COVID-19. Однако господдержка затянулась и дала обратный эффект, подстегнув спрос и рост цен на жилье. Екатерина Богопольская отметила, что последствия повышения ключевой ставки были нивелированы воздействием других факторов, одним из которых является значительный объем льготного кредитования. Обычно ставки по льготным кредитам слабо изменяются при колебаниях ключевой ставки, поэтому увеличение объема льготного кредитования, при прочих равных условиях, не только не смягчает кредитно-денежную политику, но и нарушает работу процентного канала.
«То есть чем больше доля льготных кредитов в общем объеме, тем более сильные изменения ключевой ставки. Это как пружина: если мы с одной стороны давим, а там не сжимается, значит, в другом месте должно идти больше», — рассказала эксперт.
Второй важный момент связан с огромным разрывом в ценах на первичном и вторичном рынках после запуска льготной ипотеки. По состоянию на 1 сентября 2024 года, он достиг 42% в Приволжском федеральном округе, а до запуска составлял всего 15%. Таким образом, он вырос втрое.
Сейчас рынок недвижимости переживает спад, спрос на жилье снизился, а в дальнейшем количество сделок может уменьшиться еще больше, рассказал директор по развитию ООО «ЦИК», разработчик аналитической системы первичного рынка жилья «Домострой Профи» Сергей Филатов. При этом покупатели будут ждать падения цен.
«Вероятно, они не дождутся этого, и в какой-то момент терпение лопнет. Когда отложенный платежеспособный спрос накопится, достигнет критической точки, тогда рынок начнет оживать и начнут много покупать», — рассказал Сергей Филатов.
Однако застройщики могут оказаться неготовыми к этому, в результате чего объем нового жилья сократится, а цены вырастут.
Решение «гаражного вопроса» в Нижнем Новгороде
Для эффективной работы риэлторам необходимо знать тонкости государственного кадастрового учета и регистрации прав объектов бытовой недвижимости. Одной из ключевых тем на конгрессе «Золотая пора рынка недвижимости» стала так называемая гаражная амнистия, о которой рассказала заместитель руководителя нижегородского Росреестра Татьяна Горелова. Закон, вступивший в силу осенью 2021 года, предоставляет возможность безвозмездного оформления прав собственности на гаражи и земельные участки под ними.
В Нижнем Новгороде есть множество гаражных кооперативов, которые построены стихийно и без надлежащего оформления земельного участка. В некоторых районах города они попадают под снос ради реализации масштабных проектов: например, для строительства метро в Сормовском районе или дублера проспекта Гагарина.
«Площадки наши развиваются, где-то происходит изъятие имущества, в том числе гаражей. Люди стремятся по максимуму оформить свое имущество, но сталкиваются с вопросом, что 30 лет этим никто не занимался. Сейчас идет активный поиск документов, и вот за раз нужно это все решить», — отметила Татьяна Горелова.
Поэтому сейчас вопрос гаражной амнистии и по сей день стоит очень остро. Нижегородцы массово оформляют такие объекты в собственность, чтобы в случае их изъятия и сноса получить денежную компенсацию.
Комментарии