Обвал фондовых рынков, скачок курса доллара, падение стоимости нефти и рубля – таким выдался март 2020 года. И без того непростую экономическую ситуацию осложнило распространение коронавирусной инфекции. Все это вызвало некоторую растерянность участников рынка строительства. Глава Минстроя Владимир Якушев считает, что важно создать необходимые условия для работы застройщиков. Он попросил региональные власти регулярно информировать об остановке строительных работ, количестве строящихся объектов, а также уделить внимание строительству домов, ведущемуся без участия счетов эскроу.
ДОМОСТРОЙРФ побеседовал с крупными застройщиками нескольких областных центров России и выяснил, что они думают о перспективах строительного рынка в сегодняшних экономических реалиях.
Перспективы рынка жилья
Заместитель генерального директора по продажам, стратегии и развитию бизнеса ООО «Столица Нижний» Борис Замский (Нижний Новгород):
Изменение курса рубля является следствием более фундаментальных изменений в экономике. Например, изменения цены на нефть, которая в свою очередь влияет на ВВП и на доходы населения, что отражается и на рынке недвижимости. Как показывает опыт последних лет, падение курса рубля приводит к краткосрочному всплеску спроса на недвижимость. Многие инвесторы обращаются к таким консервативным направлениям инвестирования как недвижимость, если альтернативный источник доходов становится менее ценным, что и произошло с рублем. Мы прогнозируем, что рынок жилья в 2020 году по отношению к 2019 году неизбежно сократится на фоне изменений правил долевого строительства, а учитывая сегодняшние реалии, это сокращение будет еще более существенным.
Также нельзя забывать еще об одном факторе – ипотечной ставке. На сегодняшний день ключевая ставка ЦБ сохранилась, хотя некоторые банки, несмотря на это, повысили ставки по ипотеке. Если монетарная политика Центробанка будет такова, что для предотвращения инфляции при дальнейшем падении курса рубля ключевая ставка будет повышена, то вслед за ней, соответственно, вырастет и ставка по ипотечному кредиту и рынок жилья сократится еще больше.
Последние несколько недель продажи ведутся повышенными темпами. Всплеск спроса, который мы наблюдаем, еще какое-то время продлится, но может привести к еще большему снижению рынка во втором полугодии. Более позитивные прогнозы можно будет сделать в случае изменения фундаментальных факторов, в первую очередь цены на нефть.
Руководитель отдела продаж ГК «Вира» Анастасия Шалыгина (Самара):
Если смотреть на ситуацию с позиции инвестора, сейчас самое время вкладывать деньги в недвижимость, так как по прогнозам к концу 2020 года цены на нее вырастут на 10-20 %. В настоящий момент мы наблюдаем волнение среди клиентов, так как банки поднимают процентные ставки, а если судить по рынку недвижимости, 60 % клиентов покупают жилье в ипотеку. Тем, кто думает «брать или не брать» ипотеку, я рекомендую ускорить ее оформление, потому что ставки будут продолжать расти.
Директор АО «Специализированный застройщик Нижегородской области «Дирекция по строительству» Андрей Нечаев (Нижний Новгород):
Думаю, что в рублях цены вырастут в пределах 10%. Главным для покупателей будет отсутствие дешёвых предложений на этапе котлована. Раньше на начальных этапах строительства застройщик использовал деньги дольщиков, чтобы строить, а потом получал прибыль. Теперь же при переходе на проектное финансирование деньги на процесс строительства берутся в банках под процент и у застройщиков нет необходимости демпинговать на начальных этапах.
Генеральный директор ООО «Специализированный застройщик «Нижегородская девелоперская компания» Михаил Иванов (Нижний Новгород):
На данный момент оценивать рынок недвижимости приходится только по опыту предыдущих лет. Кризисы 2008 — 2009 и 2014 —2015 года показали, что в момент высокой волатильности курса валют наблюдается резкий спрос на недвижимость. В условиях неопределенности люди, которые хранят свои сбережения в рублях, вкладывают их в недвижимость. Далее по сценарию предыдущих лет наблюдается затишье на рынке в течение нескольких кварталов.
PR-менеджер «СК10» Давид Хабихужин (г.Ростов-на-Дону):
Наиболее вероятен сценарий, в котором квартира дорожает: ставка проектного финансирования выросла, несмотря на то, что Центробанк не повысил ключевую ставку. Исторический минимум ставок по ипотеке, желание инвестировать в нечто не столь волатильное, как рубль, страх увеличения цен на жильё — всё это провоцирует повышенный спрос. А он, в свою очередь, может повлечь увеличение цены.
Заместитель директора по продажам и маркетингу ГК «Каскад» Дмитрий Есин (Нижний Новгород):
На рынок повлияет введение эскроу-счетов, адаптация компаний к режиму работы в формате проектного финансирования, а также общая экономическая ситуация. Сейчас сложно делать долгосрочные прогнозы, каким будет спрос и ответная реакция застройщиков. Если говорить о нашей компании, резких перемен в сторону спада или повышения спроса мы пока не наблюдаем, но заметили увеличение скорости захождения в сделку клиентов, ранее планировавших покупку квартиры.
Реальную картину сложившейся ситуации можно будет увидеть не раньше начала апреля. И здесь возможны два сценария поведения у клиентов – одни будут стараться инвестировать в покупку жилья, так как недвижимость — один из самых консервативных способов сохранения денежных средств. Вторые отложат покупку квартиры из-за нестабильности, но это в будущем сформирует отложенный спрос.
Маркетолог ООО «СК Анастасия» Ангелина Князева (Ростов-на-Дону):
На сегодняшний день всем понятно, что экономика очень нестабильна и с падением курса рубля ставки банков стремительно начнут набирать обороты. Люди, которые это сразу поняли, решили вложить свои сбережения в недвижимость. Ее можно продать, сдать и тем самым уберечь свою рублевую валюту. Сейчас действительно очень хорошее время для инвестиций в недвижимость, ставки по ипотеке будут расти, как и цены у застройщиков, до какого уровня поднимутся цены, пока сложно спрогнозировать.
Как может измениться стоимость жилья
Борис Замский (Нижний Новгород): Так как стоимость ресурсов зависит от курса рубля, она предсказуемо увеличится, но не существенно. Цена за квадратный метр зависит не напрямую от курса, а от соотношения спроса и предложения. При снижении спроса (при сохранении уровня предложения) цена будет снижаться. Если предложение от застройщиков будет сокращаться соразмерно или бОльшими темпами, чем снижается спрос, цены вырастут.
Андрей Нечаев (Нижний Новгород): Стоимость жилья не выйдет за инфляционные границы. Потолок повышения цен на недвижимость ограничивается покупательской способностью населения, то есть, весь ажиотаж, который наблюдается в феврале – марте «устаканится» в течение года и цены на жилье (новостройки и вторички) вернутся к своим нормальным значениям.
Ангелина Князева (г.Ростов-на-Дону): Некоторые собственники уже сняли с продажи недвижимость, так как понимают, что цены будут расти вместе с курсом доллара и не хотят продешевить с продажей. Но как бы ни поднималась цена, у нее есть предел, после которого могут возникнуть проблемы с реализацией недвижимости. Застройщики пока еще цены держат, но я считаю, длиться это будет недолго, уже даже гречка в магазинах подорожала, на фоне того, что ее покупают пачками.
Михаил Иванов (Нижний Новгород): Себестоимость строительства растет вместе с курсом. Российский/санкционный кризис привёл к тому, что большинство компаний стали снижать долю валютной себестоимости товара. Стали открываться импортозамещающие производства, значительная часть оборудования производится в России. Ключевым материалом при строительстве по-прежнему остается металл, который сильно зависит от стоимости валюты.
Дмитрий Есин (Нижний Новгород): Ценообразование – это совокупный процесс, на который влияют ряд факторов. В первую очередь, это себестоимость строительства, спрос, а так же условия банков по проектному финансированию. Для покупательской способности важным фактором является ипотечная ставка. Исходя из развития всех вышеперечисленных факторов, будет складываться итоговая стоимость квадратного метра на жилье.
Давид Хабихужин (г.Ростов-на-Дону): Цены уже немного выросли. Ожидается подорожание ещё на 2-3%. Это изменение связано именно с увеличением себестоимости строительства.
Говоря о планах относительно выставленных в продажу квартир, застройщики единогласно заявили, что не собираются снижать объемы продаж. Компании намерены нарастить темпы строительства и ввода жилья, разрабатывают проекты, планируют старт новых продаж. Ведь спрос на недвижимость был, есть и будет.
Ранее ДОМОСТРОЙРФ писал о том, как изменилась работа офисов продаж недвижимости в городах России в связи с угрозой коронавируса.
Также наши аналитики проанализировали спрос на новостройки и выяснили, насколько происходящие события повлияли на рынок первичной недвижимости Нижегородской области.
Комментарии