2024 год был одним из самых непростых за последнее время для нижегородского рынка первичной недвижимости. Отмена массовой льготной ипотеки, повышение ключевой ставки и быстрое исчерпание лимитов приводило к разным последствиям: удорожанию квадратного метра, резкому скачку спроса, а также быстрому его снижению. Портал ДОМОСТРОЙНН.РУ на основе собственной аналитической системы «Домострой Профи» собрал все актуальные данные и подвел итоги 2024 года в цифрах.
Объем строительства
Минувший год стал для застройщиков чуть менее плодотворным по сравнению с 2023-м: спад объемов строительства МКД достиг 3,68%. Если по итогам 2023 года в Нижнем Новгороде этот показатель составлял 1 458 769 кв. метров, то в 2024-м — 1 405 090 кв. метров, что на 53 679 «квадратов» меньше.
Отметим, что на конец 2023 года нераспроданными оставались 385 554 кв. метров (43,3% от общего числа), а на декабрь 2024-го — 586 407 «квадратов» (58,1%).
«Экономические законы пока не изменились. Объем предложения на первичном рынке недвижимости должен соответствовать объему платежеспособного спроса. В условиях отсутствия регулирования объема строительства мы всегда будем наблюдать либо недостаток квартир, либо их избыток. Таким образом, всегда будет формироваться цикличность на этом рынке. Цены, разогнавшись в начале подъема, уже не тормозят до тех пор, пока продажи не прекратятся совсем. Когда продажи квартир упадут совсем, начнется спад. Цены во время спада всегда снижаются относительно максимально достигнутых значений», — объяснил разработчик аналитической системы «Домострой Профи» проекта ДОМОСТРОЙРФ.РУ Сергей Филатов.
Количество начатых проектов
В 2023 году в Нижнем Новгороде стартовало строительство 47 многоквартирных домов совокупно на 8 357 квартир: 11 новостроек в Советском районе, 10 — в Канавине, 9 — на Автозаводе, 7 — в Нижегородском районе, по 3 — в Ленинском и Московском районах, по 2 — в Приокском и Сормове.
Заметное повышение активности застройщики продемонстрировали в 2024 году: количество начатых проектов возросло до 51, что на четыре дома больше, чем в 2023 году. Общее число квартир также увеличилось до 10 959 единиц. Советский район вновь занял лидирующую позицию — там началось возведение 15 домов. В Автозаводском районе стартовало строительство 9 объектов, в Нижегородском — 8, в Канавинском и Сормовском — по 6, в Московском — 4, в Приокском (включая Новинки) — 2, в Ленинском — 1 дом.
Если говорить о сдаче объектов в эксплуатацию, то в 2024 году их количество сократилось на 27% по сравнению с предыдущим годом. В 2023 году застройщики сдали 63 дома на 10 487 квартир: в Советском районе — 26 домов, в Нижегородском — 10, в Новинках — 8, в Сормове — 7, в Канавине — 4, на Автозаводе — 3, в Приокском и Московском районах — по 2, а в Ленинском — 1 дом.
В 2024 году было сдано 46 новостроек на 8 308 квартир. Из них 19 объектов расположены в Советском районе, по 8 — в Нижегородском и Автозаводском, 4 — в Канавинском, по 2 — в Приокском, Московском и Сормовском районах, и еще 1 — в Ленинском районе.
Цены по месяцам
Квадратный метр первичного жилья в Нижнем Новгороде в 2023 году в среднем стоил 145 800 рублей. В 2024 году цена за единицу площади возросла до 185 300 рублей, то есть на 39 500 рублей, что в процентном выражении равняется 27%.
Отметим, что самая низкая цена за кв. метр в 2023 году зафиксирована в феврале — 132 900 рублей, а самая высокая в декабре — 174 100 рублей. Что касается 2024 года, то дешевле всего квартиры стоили в январе — 177 500 рублей, а самыми дорогими были в сентябре — 193 800 рублей.
Средневзвешенные цены по месяцам за 2023 год:
- Январь — 134 700 рублей;
- Февраль — 132 900 рублей;
- Март — 136 200 рублей;
- Апрель — 137 700 рублей;
- Май — 139 000 рублей;
- Июнь — 139 900 рублей;
- Июль — 141 600 рублей;
- Август — 145 400 рублей;
- Сентябрь — 162 700 рублей;
- Октябрь — 163 500 рублей;
- Ноябрь — 170 600 рублей;
- Декабрь — 174 100 рублей.
Таким образом, год назад существенный рост цены зафиксирован в сентябре (+17 300 рублей; 11,9%); и ноябре (+ 7 100 рублей; 4,34%), а спад наблюдался в феврале (- 1 800 рублей; 1,34%). Уменьшение цены в начале года, скорее всего, произошло ввиду сезонности. Резкое увеличение в сентябре было связано с появлением в центре Нижнего Новгорода новых проектов, которые относятся к премиальному классу.
Средневзвешенные цены по месяцам за 2024 год:
- Январь — 177 500 рублей;
- Февраль — 179 400 рублей;
- Март — 178 900 рублей;
- Апрель — 179 400 рублей;
- Май — 179 500 рублей;
- Июнь — 186 400 рублей;
- Июль — 191 000 рублей;
- Август — 191 000 рублей;
- Сентябрь — 193 800 рублей;
- Октябрь — 190 000 рублей;
- Ноябрь — 191 100 рублей;
- Декабрь — 192 700 рублей.
Как видно, 2024 год оказался менее стабильным. Заметнее всего «квадрат» подорожал в июне — на 3,84%, или на 6 900 рублей. В июле также наблюдался значительный подъем цен — на 2,47%, на 4 600 рублей. Этот всплеск аналитики связывают с окончанием программы безадресной льготной ипотеки под 8% годовых в России. Незначительное снижение стоимости квадратного метра было зафиксировано в марте — на 500 рублей, что составляет 0,28%, и в октябре — на 3 800 рублей, или 1,96%. В мае и августе рынок недвижимости находился в стабильном состоянии без существенных колебаний цен.
«На поведение цен оказывает влияние множество факторов. Например, инфляция, располагаемые доходы населения, механизм ценообразования и много прочих. Пытаться установить причинно-следственную связь не имеет смысла. Важнее понимать, что у рынка недвижимости есть ограничения как по объему предложения, так и по цене. Когда цена достигает предельных значений, люди просто перестают покупать квартиры, и начинается спад. На рынке должно быть ровно столько квартир, чтобы хватало для удовлетворения платежеспособного спроса. Рынок недвижимости нуждается в регулировании. С одной стороны, нужно следить за тем, чтобы средний возраст жилого фонда не увеличивался, с другой стороны, население должно иметь реальную возможность покупать квартиры», — считает Сергей Филатов.
Цены по районам
Средняя стоимость квадратного метра в районах Нижнего Новгорода в 2023 году выглядела следующим образом: самым дорогим оказался Нижегородский район со средней ценой 194 500 рублей за единицу площади. На втором месте был Приокский район, где стоимость «квадрата» составила 151 000 рублей. Третье место занял Ленинский район с показателем 150 900 рублей. Далее следуют Советский (150 300 рублей), Московский (139 400 рублей), Сормовский (138 100 рублей), Автозаводский (135 700 рублей) и Канавинский (128 400 рублей) районы.
В 2024 году картина несколько изменилась. Лидером по дороговизне остался центр Нижнего Новгорода: квадратный метр в Нижегородском районе оценивался в 250 800 рублей. А вот «серебро» досталось Советскому району, где цена за «квадрат» составила 190 100 рублей. «Бронзу» по этому показателю взял Приокский район — там единица площади стоила 188 200 рублей. Рейтинг продолжает Сормовский район, где квадратный метр жилья стоил 170 000 рублей. Далее следует Московский район (167 600 рублей), затем Канавинский (167 100 рублей), Ленинский (162 500 рублей) и Автозаводский (152 200 рублей) районы.
Если говорить о процентном изменении стоимости квадратного метра, то наибольшее увеличение произошло в строящихся домах Канавинского района — на 30,1%, что составило 38 700 рублей. На втором месте находится Нижегородский район: здесь «квадрат» подорожал почти на 28,9%, или на 56 300 рублей. Замыкает тройку лидеров Советский район, где стоимость единицы площади в новостройках увеличилась на 26,5% (39 800 рублей).
Что касается других районов Нижнего Новгорода, то за год стоимость квадратного метра в новостройках Приокского района увеличилась на 24,6% (37 200 рублей), тогда как в Сормовском районе цена выросла на 23,1%, то есть на 31 900 рублей. Далее следует Московский район, где стоимость единицы площади возросла на 20,2% (28 200 рублей). За ним следует Автозаводский район с приростом в 12,2%, что равняется 16 500 рублям. Меньше всего цены выросли в Ленинском районе: здесь квадратный метр подорожал лишь на 7,7%, а это эквивалентно 11 600 рублям.
Продажи
А вот продажи квартир в нижегородских новостройках в 2024 году стали «больным местом» застройщиков. Их падение в процентном соотношении составило 37,2%. Если в 2023 году в столице Приволжья реализовали 8 252 квартиры, то в следующем — 5 180 единиц, то есть на 3 072 квартиры меньше.
Стоит отметить, что самым активным месяцем в плане продаж стал июнь, когда застройщикам удалось продать 731 квартиру. Эксперты объясняют это отменой льготной безадресной ипотеки в России с 1 июля 2024 года, что мотивировало граждан спешить воспользоваться выгодными условиями.
«Расширять платежеспособный спрос льготными ипотечными программами — это плохая практика, которая имеет тяжелые последствия в виде экономического спада. Проще говоря, продав сейчас квартир больше, чем рынок готов был поглотить при отсутствии льготных программ, мы создали вакуум по спросу в будущих периодах, что затормозит строительную отрасль. Застройщикам в ситуации, когда ожидается спад, стоит иметь наготове соответствующие стратегии. Например, найти способ избавиться от нераспроданных квадратных метров», — посоветовал разработчик аналитической системы «Домострой Профи».
По итогам 2024 года, самым популярным районом для покупки квартир в новостройках стал Советский район, где нижегородцы приобрели 1 220 квартир. Второе место по популярности занял Автозавод: там было продано 1 153 квартиры. Тройку лидеров замкнул Канавинский район с 1 043 реализованными квартирами. Далее следуют Нижегородский район (585 проданных квартир) и Ленинский (406 квартир). Немного уступает им Сормовский район, где застройщики продали 347 квартир. Меньше всего интереса вызвали новостройки в Московском районе, где было куплено 297 квартир, и в Приокском районе — 129.
Что касается 2023 года, то здесь топ-3 выглядел иначе. На первом месте точно так же был Советский район, где в 2023-м продали 3 739 квартир. На второй строчке — Нижегородский район, где удалось реализовать 1 061 квартиру. Почетное третье место — у Автозавода (продано 943 квартиры). Следом за ним — Канавино (735 квартир) и Ленинский район (717 квартир). Далее Сормово (500 квартир), Московский (362 квартиры) и Приокский (195 квартир) районы.
Комнатность
В 2023 году нижегородцы чаще всего выбирали однокомнатные квартиры — таковых было приобретено более 3,2 тысячи штук. Следующими по популярности шли двух- и трехкомнатные варианты — 2,7 тысячи и 1,2 тысячи единиц соответственно. Студии тоже пользовались спросом — за год нижегородцы приобрели чуть больше тысячи единиц. Четырехкомнатных квартир было продано около 120. Квартир с пятью комнатами было приобретено всего четыре штуки.
В 2024 году наибольшим спросом пользовались двухкомнатные квартиры: жители Нижнего Новгорода приобрели почти 2 тысячи единиц жилья. На втором месте оказались однокомнатные квартиры — более 1,8 тысячи проданных объектов. Чуть менее популярными были трехкомнатные квартиры — куплено свыше 700 штук, что почти вдвое меньше по сравнению с 2023 годом. Похожая тенденция наблюдалась и со студиями: нижегородцы приобрели примерно на 100 таких квартир меньше, чем трешек. Резкий спад интереса отмечен к четырехкомнатным квартирам — продажи таких вариантов сократились более чем вдвое. Пятикомнатные квартиры не вызвали никакого интереса, и ни одна из них не была куплена.
Самые популярные жилые комплексы
Если рассматривать пятерку самых популярных жилых комплексов для покупки жилья в 2023 году, то первое место заняла «Новая Кузнечиха» в Советском районе, где нижегородцы приобрели 1 326 квартир. На втором месте по популярности — ЖК «Зенит», также расположенный в Советском районе, где было продано 753 квартиры. Чуть меньшую популярность имел ЖК «Торпедо» на Автозаводе, где было реализовано 425 квартир. Далее следуют ЖК «Цветы 2» в Приокском районе с 400 проданными квартирами и КМ «Ривер Парк» в Ленинском районе, где было продано 383 квартиры.
В 2024 году ситуация изменилась, в частности, благодаря запуску новых жилищных проектов. Первенство по популярности — у ЖК «Торпедо», где была продана 481 квартира. С небольшим отрывом следует ЖК «Зенит» с 434 проданными квартирами. В ЖК «Новый город» в Канавинском районе нижегородцы приобрели 299 квартир. Далее идет ЖК «Город времени» в Московском районе, где реализовали 264 квартиры. Замыкает топ-5 жилой комплекс «Мёд» в Канавинском районе — 223 квартиры нашли покупателей. Стоит отметить, что за год заметно улучшилась позиция Канавинского района, где в пятерке оказались сразу два проекта, что говорит о возрастающей привлекательности этой локации для покупки жилья.
Планы на 2025 год
В первом квартале 2025 года в Нижнем Новгороде собираются сдать в эксплуатацию 3 многоквартирных дома. Во втором квартале — 4, в третьем — 7, а в четвертом — 12 МКД.
«Вероятнее всего, рынок первичной недвижимости ожидают не самые лучшие времена. Последовательность наступления событий обычно такая: сначала падают продажи квартир, что мы уже наблюдаем, затем через некоторое время падают объемы строительства. Последними упадут цены, обычно через год-два после начала спада. Обычно цены у нас падали на 15–20%, но на этом спаде стоит ожидать более значительной коррекции», — подытожил Сергей Филатов.
Комментарии