Итоги года с DOMOSTROYNN. Каким был нижегородский рынок недвижимости в 2016 году?

О спросе...

Сегодня покупателей в Нижнем Новгороде интересуют очень конкретные вещи, связанные с затратами отдельно взятой семьи: сколько нужно выплатить денег единовременно либо какой кредит придется выплачивать, каким будет размер ежемесячного платежа и как долго это будет продолжаться.

В 2016 году мы наблюдаем победу оптимизации жилой площади. Покупатель избегает трат на бесполезные квадратные метры, что до 2013-2014 годов было куда менее насущной необходимостью. Сейчас нижегородцы практически не акцентируют внимание, насколько большой в квартире коридор, сколько в ней кладовок и гардеробных. Важнее оптимальное распределение пространства и его практическая функциональность, потому что каждый квадратный метр стоит заработанных потом и кровью.

Среди трендов 2016 года нельзя не отметить, что покупатели стали выбирать квартиры исходя из того, где они предпочитают проводить большую часть времени. Больше внимания стали уделять столовой и гостиной, а не спальне. Последняя может быть поменьше, поскольку используется в основном ночью.

Отсюда появилась так называемая «европланировка» — квартиры 1+,2+,3+, совмещающие гостиную с кухней, т.е. места для общения и приема пищи — то, что принято объединять.

На наших глазах рождается новый вид недвижимости - общая комната из гостиной переместилась на кухню и стала кухней-гостиной. При этом проекты с кухнями-гостиными площадью от 14 до 16 кв.м. пользуются наибольшим спросом. Приобрести квартиру с европланировкой площадью 65 кв.м. зачастую выгоднее, чем трехкомнатную площадью от 75 до 80 кв.м. Такая стоит дешевле, хотя по сути является скрытой «трешкой». Европланировки очень нравятся молодым семьям. 

Еще одна любопытная тенденция уходящего года: люди стали достаточно спокойно относиться к акциям и скидкам — в центре внимания конкретные «натуральные» предложения: кухня, холодильник, ремонт в подарок и т.д. Застройщики, которые обратят на это внимание, останутся в выигрыше. Скидки уже не так хорошо работают: в них все легче распознают маркетинговый ход. Тот факт, что сэкономили на квартире, быстро забывается, а холодильник, кухонный гарнитур, другая мебель или ремонт еще долго напоминают о себе.

...и предложении

По данным директора АН «Адрес», застройщики более внимательно стали относиться к мнению потенциальных клиентов. Внимание уделяется как количеству одно-двух-трехкомнатных квартир в доме, так и их качеству. В условиях сложной экономической ситуации тяжело продаются квартиры с большим количеством комнат, и это стало учитываться.

Радует то, что застройщики повернулись лицом к потребителю. Такая позитивная тенденция, особенно ярко проявилась именно в кризис. Линейка расширяется, и потребитель может выбирать то, что для него оптимально. Сегодня дефицита жилья при ограниченном спросе нет, поэтому навязать свое мнение застройщику не удастся.

Сейчас строится ровно столько, сколько реально продать. Не строят, что называется, «про запас». Все чаще комплексный проект формируется так: возводят один дом, затем корректируются характеристики второго — на основании полученных по первому дому данных о потребности в жилье в определенном районе, графике продаж квартир и т.д. Допустим в первом объекте было больше студий и меньше однокомнатных квартир, тогда в следующем застройщику рекомендуется спроектировать поменьше студий, но больше «однушек» с европланировкой, а также двухкомнатных квартир. В следующем доме будут доминировать комфортные однокомнатные квартиры и двухкомнатные с европланировкой — те самые, которые легко трансформируются в «трёшки».

Застройщики сегодня готовы даже к тому, чтобы в период строительства, до начала отделочных работ, вносить изменения в планировки, если этого требует потребитель. То есть, теперь покупатель имеет возможность на стадии строительства видоизменить под себя геометрию помещения, конфигурацию стен и другие параметры.

Коммерческая недвижимость

На рынке коммерческой недвижимости в 2016 году также наметились ярко выраженные тенденции. Инвестирование в такие площади перестает быть актуальным из-за перенасыщения рынка. В прошлые годы было много желающих приобрести коммерческую недвижимость на стадии строительства, чтобы в дальнейшем получать ежемесячный доход. Но застройщики, расширяя долю помещений коммерческого назначения в новостройках, перенасытили рынок: практически все дома, которые сдаются сегодня, идут с коммерческими площадями на первых этажах.

К чему это привело? В тот момент, когда в конкретном микрорайоне коммерческой недвижимости становится в избытке, перед теми, кто уже сдал помещение, возникает безрадостная перспектива лишиться арендаторов, поскольку выбор велик. Инвесторы, в свою очередь, не готовы приобретать квадратные метры по предлагаемым  ценам, сомневаясь, что их удастся сдать. Простаивающие коммерческие помещения сегодня не редкость. Владельцы платят из собственного кармана за их содержание, вносят коммунальные платежи, а сдать не могут.

Продолжая расширять объем вводимых помещений или сохраняя его на прежнем уровне, застройщик усугубляет ситуацию: инвесторы перестают воспринимать такое вложение как перспективное и переходят в жилой сегмент.

Коммерческая недвижимость в Нижнем Новгороде перестала приобретаться. Застройщики имеют большие остатки и начинают конкурировать с теми, кому они успели продать часть помещений по более низкой цене. Наиболее разумные возвращаются к тому, чтобы делать первые этажи жилыми. Эти этажи реализуют со скидкой или заказывают исследования, чтобы понять, сколько помещений и какого формата должно быть в том или ином районе. Если речь идет о бизнес- и элит-классах, то покупателей привлекают наличием на первых этажах небольшого земельного участка, палисадника, места для отдыха — в качестве дополнения к жилому помещению.

Инвестиции в жилую недвижимость

Инвестиции в жилую недвижимость нужно рассматривать в связке со вторичным рынком. Большое влияние на него оказала близость многочисленных новостроек. Зачастую там много инвестиционных квартир, в которые люди вложили деньги, чтобы затем сдавать их в аренду.

Приведем в пример Советский район Нижнего Новгорода. Еще несколько лет назад в окрестностях площади Советская спрос превышал предложение. Сегмент был небольшим, и как следствие, цены довольно высокими и стабильными.Живущие в близлежащих пятиэжках вложили деньги в новые дома неподалеку: в ЖК«Цветы», дома на улице Рокоссовского, в ЖК "Анкудиновский парк".

В итоге, выставляя свои квартиры в продажу, они создали настолько большой объем предложения, что при сегодняшней небольшой потребности, цены начали снижаться. При этом люди продолжают питать иллюзии, что смогут продать двухкомнатные квартиры, приобретенные когда-то за 3 млн рублей и более. Покупатели же, зачастую, уже не готовы платить за подобное жилье даже 2,5 млн рублей. Скорее всего, теперь владельцы жилья в новостройках переедут в новые квартиры, а свое «вторичное» жилье будут сдавать. Но это еще больше снизит цены на рынке аренды.

Уже сегодня мы видим, насколько снизились ставки по аренде жилья из-за роста предложения. А сколько инвестиционных квартир в этих новых микрорайонах? Обычно их приобретают на перспективу — для детей, а пока те растут, сдают в аренду. Теперь же, скорее, думают о том, чтобы выставить такое жилье на продажу, что, в свою очередь, снижает цены на рынке вторичного жилья.

Рынок аренды

Снять хорошую квартиру в Нижнем Новгороде сегодня можно за 10 тыс рублей при ценах двух-, трехлетней давности в 18-20 тыс рублей. Однако арендаторы не всегда соглашаются полностью оплачивать коммунальные услуги, например, расходы на капремонт многие перекладывают на собственника.

При равных ценах, есть возможность снять жилье более благоустроенное, с мебелью, бытовой техникой. По этой причине собственникам приходится идти навстречу арендаторам. Сегодня разговор в стиле: «тебе надо кондиционер, ты и вешай», «надо ремонт — делай» - уже не возможен. Когда рынок перенасыщен предложением, выигрывает тот, кто дает немного больше, чем другие. В результате инвесторы, которые приобретали квартиры без отделки, оказались в менее выигрышной ситуации чем те, кто вложил деньги в квартиру «под ключ».

То же касается аренды коммерческой недвижимости. Владельцы таких помещений вынуждены задумываться о ремонте и переоборудовании его под нужды арендатора (например, если предполагался офис, а потребность существует в торговом помещении).

Очень сильно «просели» как сегмент аренды, так и сегмент продажи офисных помещений в новостройках. Торговые помещения, особенно небольшого формата, еще пользуются каким-то спросом, как-то держатся. Офисные же площади владельцы стремятся оптимизировать и уменьшать. Такой ситуация останется на протяжении длительного времени.

На изменении рынка выиграли сетевые компании, которые повели настоящую экспансию. У них есть возможность переезжать в более недорогие объекты в новостройках, где собственник под них готов сделать ремонт.

В результате, весьма прилично сократилась арендная ставка - на 20-25%, а то и больше.

Например, банки ушли, собственники, два года платили за освободившиеся помещения, потом осознали, что времена, когда их сдавали за 1200 руб/кв.м. в месяц прошли — нужно привыкать к 500 руб/кв.м. Вдобавок, приходится думать, как переоборудовать имеющиеся площади, изначально приспособленные под банковскую деятельность, для торгового формата. Для этого тоже необходимы вложения. В результате такую недвижимость стараются реализовать, чтобы изъять максимум средств.

Рынок первичного жилья 2017 — кто выиграет?

На рынке новостроек в наступающем году ожидаются серьезные перемены. Застройщики по возможности вводят свои площадки в 2016 году или в I квартале следующего года, чтобы успеть оформить все по старым правилам.

Покупателям жилья в условиях избыточного предложения важно обращать внимание на то, будет ли завершен тот или иной проект. В текущей экономической ситуации далеко не все застройщики смогут продолжить финансирование стройки. Будут и те, кто не смог угадать с предложением.

В Нижегородской области сейчас насчитывается порядка 27 недостроев, и угроза появления новых сохраняется. Но и наличие у застройщиков введенных в эксплуатацию проектов не гарантирует, что следующий дом он достроит. Тем важнее при выборе жилья обращаться к специалистам, которые внимательно изучат весь пакет документов, проверят компанию на банкротство, наличие кредиторской задолженности, «заглянут за забор», чтобы выяснить, как идет строительство.

Опасения вызывают растущие цены на стройматериалы. Особенно за последние полтора года подорожали металлические и железобетонные конструкции, бетон. В результате застройщики лишаются такого маневра для снижения цены, какой есть у продавцов на вторичном рынке, у них возникает соблазн сэкономить на качестве материалов, работ, квалификации привлекаемых специалистов для увеличения маржинальности.

Застройщикам, особенно в сегменте жилья бизнес-класса, сегодня приходится искать способы искусить покупателя — например, особым образом оформленной входной группой, наличием обустроенной, функциональной и безопасной придомовой территории, отделкой и меблировкой квартиры и т.д. В сегменте жилья бизнес-класса актуальным может быть все, что сближает его с категорией «премиум»: высоту потолков не менее трех метров, консьержа, пункт охраны, паркинг с хорошим «шагом» колонн и другие детали. Это поможет также привлечь часть покупателей, искавших квартиру премиум-класса, за счет привлекательной разницы в цене.

Вообще, "Немного лучше, чем у других" должно стать лозунгом наступающего года на рынке нижегородских новостроек!

Автор: Александра Стрелецкая