На минувшей неделе состоялось заседание круглого стола, участники которого обсудили перспективы жилья эконом-класса на нижегородском рынке недвижимости.
Как ни странно, но, несмотря на прочно вошедшее в обиход выражение «жилье эконом-класса», мнения относительно сути данного понятия рознятся даже у профессионалов рынка недвижимости. И если одни эксперты ссылаются на законодательство, устанавливающее в качестве обязательных критериев для жилья в сегменте "эконом" определенные метраж и стоимость квадратного метра, другие - настаивают на значительно большем перечне характеристик, присущих недвижимости эконом-класса. Помочь разобраться в этом вопросе мы попросили генерального директора ЗАО "ДСК-НН" (входит в ГК "СУ-155") Николая Горбачева.
- Какие характеристики позволяют отнести жилье к эконом-классу?
Фактически классификация жилья зависит от трех основных характеристик: престижности района, инфраструктуры и уровня комфорта жилья. Хочу обратить внимание на то, что класс жилья не связан напрямую с качеством строительства, поэтому не стоит ассоциировать микрорайоны эконом-класса с жильем недостаточно высокого качества.
Сегодня существует несколько вариантов сегментирования классов жилья: рыночный или общий, локальный, заключающийся в условном делении домов внутри одного микрорайона, и собственный, регулируемый застройщиками субъективно. При этом общепринятый и максимально отображающий параметры классификации – это рыночный вариант сегментирования. Здесь главный параметр, влияющий на класс жилья, – это особенности расположения земельного участка, на котором построено здание. Чем ближе к центру города, деловой и административной жизни, к крупным торговым и развлекательным центрам и ресторанам, тем выше вероятность отношения дома к жилью бизнес-класса. Также значение имеет уровень комфорта самого жилья и степень развитости прилегающей инфраструктуры. Жилье эконом-класса – это панельные дома, преимущественно, без возможности свободной планировки. К жилым домам бизнес-класса относят, как правило, монолитные здания. В то же время, панельный дом с возможностью свободной планировки в престижном районе – это уже, бесспорно, бизнес-класс, хотя серия самого дома может быть непремиальной.
В то же время, любая крупная и социально ответственная строительная компания, принимая решение о строительстве микрорайона, ориентируется, прежде всего, на запросы своих потенциальных покупателей, а также учитывает специфику региона, в котором она работает. "ДСК-НН" строит в Нижнем Новгороде три крупных микрорайона – это ЖК "Печерская гряда" по улице Богдановича, ЖК "Белый Город" по улице Генерала Штеменко и микрорайон по улице Родионова. При этом жилье во всем этих микрорайонах относится исключительно к категории эконом-класса, цены на которые компания сохраняет на максимально низком уровне. Если быть точным, 34,5 тыс. рублей за квадратный метр. При этом качество строительства не только остается на достойном уровне, но и постоянно повышается. Это происходит в основном за счет совершенствования ГК "СУ-155" собственной производственной базы – завода крупнопанельного домостроения в Кстово. Вложения в обновление технологий и оборудования превысили 1 млрд рублей. Наращивание объемов производства железо-бетонных изделий позволяет нам увеличить строительство жилья эконом-класса, в соответствии с общепринятой, рыночной классификацией жилья.
- Если говорить о жилых комплексах эконом-класса, какая инфраструктура там может быть предусмотрена?
Как я уже сказал, обеспеченность микрорайона объектами инфраструктуры влияет на классификацию жилья. Но это не значит, что жилые комплексы эконом-класса обделены социальной инфраструктурой. Это не так. В этих микрорайонах должно быть все необходимое для комфорта нижегородцев. ГК "СУ-155" берет на себя большую часть обязательств по строительству социальных объектов. В микрорайоне "Печерская гряда" мы планируем построить ФОК и паркинг. Специалисты проектного бюро "ОКС СУ-155" уже приступили к их проектированию. Если говорить в целом, то в микрорайонах эконом-класса обязательно должны быть детские сады, школы, торговые центры и ФОКИ, а также развитая дорожная инфраструктура. Это тот необходимый минимум, который позволяет сделать проживание людей комфортным.
- Минрегион установил свой «порог» стоимости квадратного метра бюджетного жилья, на нижегородском рынке ценовой разбег гораздо шире. Какая стоимость сегодня считается оправданной для того, чтобы жилье можно было считать эконом-классом?
Да, действительно, вы правильно отметили, что в нижегородской области ценовой диапазон довольно широк, при этом немногие региональные компании способны не отступать от заданного Минрегионом ценового курса. Если учитывать возможности большинства игроков строительного рынка, то застройщикам сложно сохранить цены на уровне, обозначенном Министерством. Ведь не каждый застройщик имеет такую развитую промышленную и производственную базу, как, например, ГК "СУ-155". Наличие замкнутого цикла строительства позволяет нам в меньшей степени зависеть от конъюнктуры рынка строительных материалов и проводить благоприятную ценовую политику. Я считаю, та цена за квадратный метр, которую в данный момент предлагает наша компания – это оправданная и обоснованная цена для жилья эконом-класса, и что самое главное, она позволяет сделать жилье доступным для потребителей. Надо сказать, что цена за квадратный метр жилья в размере 34,5 тыс. рублей практически соответствует цене Минрегиона.
- Наблюдается ли в Нижнем Новгороде дефицит жилья эконом-класса?
Обеспеченность россиян доступным жильем – это приоритетная задача, обозначенная на уровне правительства РФ. Строительная отрасль уже к 2015 году должна увеличить темпы ввода жилья в 1,5 раза, до 90 млн. кв. м доступного и качественного жилья в год. В Нижегородском регионе аналогичная ситуация, темпы строительства жилья эконом-класса необходимо наращивать, об этом говорят как представители Правительства области, так и Администрации нашего города. ГК "СУ-155" готова активно участвовать в решении задач, поставленных государством, именно поэтому мы делаем акцент на строительстве жилья эконом-класса. К концу 2012 года мы планируем построить в Нижнем Новгороде более 70 тыс. кв. м жилья. Таким образом, я бы не стал говорить о том, что в Нижнем Новгороде наблюдается острый дефицит жилья эконом-класса. Как показывает опыт, крупные и социально ответственные застройщики обратили внимание на сегмент эконом-класса и наращивают строительство такого типа домов.
- Может ли государство заинтересовать застройщиков реализовывать проекты строительства жилья эконом-класса? Какой помощи не хватает застройщикам сегодня?
Нижегородская область является успешной и показательной в плане взаимодействия представителей власти и представителей бизнеса. В нашем регионе создан благоприятный инвестиционный климат. К тому же, представители власти всегда открыты для конструктивного диалога. Я не вижу здесь особых проблем.
В свою очередь ГК "СУ-155" является ответственным исполнителем государственного и, прежде всего, ведомственного заказа. Так в 2012 году в микрорайоне "Печерская Гряда" 639 квартир переданы Министерству обороны в рамках реализации контракта с ведомством. Социальная ответственность компании заключается еще и в том, что мы продаем квартиры эконом-класса дешевле других крупных игроков. Тем самым мы помогаем государству снизить социальную напряженность из-за неудовлетворенности россиян и в частности нижегородцев их жилищными условиями, предлагаем жителям доступное и качественное жилье. Проблема с обеспеченностью жильем решается постепенно, но верно. И взаимодействие государства и бизнеса в решении этого вопроса играет ключевую роль.
- Есть ли конкуренция в сегменте "эконом" на нижегородском рынке жилья?
Я бы не стал говорить о конкуренции. Дело в том, что каждый крупный застройщик берется за реализацию проектов различного уровня сложности, более того, у каждой компании свой диапазон возможностей, которые определяют масштабы их деятельности. Места хватает всем и насыщение этого сегмента предложением со стороны строителей еще не наступило.
Комментарии