Покупка квартиры в новостройке на стадии строительства обходится на порядок дешевле. Но нужно помнить, что "бесплатный сыр только в мышеловке". Не стать "обманутым дольщиком" поможет договор о долевом участии в строительстве, заключенный в соответствии с Федеральным законом №214. Основные аспекты закона для портала "Нижегородские Новостройки" осветил директор юридической фирмы "T&K Legal" Михаил Черепнов.
Domostroy.nn: Назовите документы, которые регламентируют отношения дольщик-застройщик на правовом уровне.
Михаил Черепнов: Главным документом, который устанавливает права и обязанности участников долевого строительства – это федеральный закон № 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты российской федерации". Хочу отметить, что распространяется документ исключительно на отношения возникшие до 01.04.2005 года. Как правило, применяется, когда дело доходит до суда и когда решается вопрос о качестве построенного дома.
Domostroy.nn: В каких органах должен быть зарегистрирован договор долевого строительства?
Михаил Черепнов: В Управлении Федеральной Службы Государственной Регистрации, кадастра и картографии по нижегородской области.
Domostroy.nn: Какие пункты должны обязательно присутствовать в договоре участия в долевом строительстве?
Михаил Черепнов: Согласно четвертой статье закона, договор должен содержать:
- определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
- гарантийный срок на объект долевого строительства.
При отсутствии в договоре любого их этих условий, он считается незаключенным.
Domostroy.nn: Имеет ли право застройщик включить в договор пункт об освобождении его от ответственности за недостатки или за неустранение выявленных недостатков?
Михаил Черепнов: Согласно статье седьмой 214 закона, условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.
Domostroy.nn: Какие документы должен иметь застройщик, чтобы иметь возможность заключать договор долевого строительства?
Михаил Черепнов: Застройщик вправе привлекать денежные средства дольщиков для строительства многоквартирного дома только после получения в установленном порядке разрешения на строительство; опубликования, размещения и представления проектной декларации в соответствии с настоящим федеральным законом; государственной регистрации застройщиком права собственности, аренды, субаренды на земельный участок, предоставленный для строительства.
Domostroy.nn: Какую информацию вправе требовать участник долевого строительства, и в какие сроки она должна быть предоставлена застройщиком?
Михаил Черепнов: По требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления:
1) разрешение на строительство;
2) технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и иного объекта недвижимости;
3) заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным ;
4) проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
5) документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
Кроме того, застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу:
1) учредительные документы застройщика;
2) свидетельство о государственной регистрации застройщика;
3) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
4) утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности или при осуществлении застройщиком такой деятельности менее чем три года (за исключением регистров бухгалтерского учета) за фактический период предпринимательской деятельности либо при применении застройщиком упрощенной системы налогообложения книги учета доходов и расходов застройщика за указанный в настоящем пункте период;
5) аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.
Срок предоставления данных документов в законе не предусмотрены, однако они должны быть разумными, т.е. не более месяца с момента получения соответствующего запроса.
Domostroy.nn: Какие государственные органы осуществляют контроль соблюдения условий договора о долевом строительстве?
Михаил Черепнов: Контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости осуществляются министерством строительства Нижегородской области.
Domostroy.nn: На какие нужды застройщик имеет право использовать заемные (неправильный термин, правильно говорить привлекаемые) средства граждан? Какая ответственность ему грозит в случае нецелевого использования вложений дольщика?
Михаил Черепнов: Денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только для строительства многоквартирных домов.
В случае нарушения застройщиком целевого использования денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства по договору, договор может быть расторгнут в судебном порядке.
Domostroy.nn: Должен ли застройщик уведомить участника долевого строительства о смещении сроков ввода объекта в эксплуатацию?
Михаил Черепнов: В случае, если строительство дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить дольщику соответствующую информацию и предложение об изменении договора.
Domostroy.nn: Какие штрафные санкции можно применить к застройщику, если он сдаст новостройку позднее срока, указанного в договоре?
Михаил Черепнов: В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает неустойку.
Domostroy.nn: Существует ли в российском законодательстве понятие "обманутый дольщик"?
Михаил Черепнов: Нет, в российским законодательстве существует термин "пострадавшие от недобросовестных действий застройщика".
Domostroy.nn: В какие инстанции должен обратиться участник долевого строительства, если застройщик не выполнил условия договора по причине финансовых затруднений или банкротства? Какая ответственность грозить застройщику в этом случае?
Михаил Черепнов: В этом случае, дольщику необходимо срочно обратиться в суд или к застройщику за расторжением договора долевого участия с возвратом ранее полученных застройщиком денежных средств со всеми неустойками и штрафными санкциями.
Domostroy.nn: Можно ли оформить в собственность объект незавершенного строительства и землю под ним? Как это может помочь дольщику?
Михаил Черепнов: Да можно, в судебном порядке. Это даст возможность дольщику оставить хоть что-то материальное при банкротстве застройщика. Более того, если объект впоследствии будет достроен, то дольщик вправе будет перерегистрировать право собственности с объекта незавершенного строительства на достроенную квартиру. Право собственности на земельный участок в данном случае оформить будет нельзя.
Domostroy.nn: Дайте совет посетителям сайта www.domostroynn.ru , на что нужно обратить внимание при выборе застройщика?
Михаил Черепнов: В первую очередь, я бы посоветовал обратить внимание на репутацию застройщика на рынке строительства. Затем, ознакомиться с количеством и качеством построенного жилья. Также необходимо проверить способы обеспечения обязательств перед дольщиками, с которыми застройщик работал ранее.
Комментарии