По завершении строительства дома, дольщики сталкиваются с выбором управляющей организации. Российский Жилищный кодекс обязывает собственников жилья выбрать один из способов управления многоквартирным домом. Как правило владельцы квартир выбирают между созданием собственного специализированного кооператива и привлечением сторонней управляющей организации. О том, какая из форм является наиболее предпочтительной и прозрачной, DomostroyNN решил узнать у сотрудника столичного портала «Все о ЖКХ» Влады Алюковой.
Какие виды управляющих организаций сегодня существуют?
— Разновидностей управляющих организаций не так много. Прежде всего Жилищным кодексом допускается создание собственниками квартир различных некоммерческих объединений: товарищества собственников жилья (ТСЖ), жилищные кооперативы, либо иные специализированные потребительские кооперативы.
Кроме того, жильцы могут выбрать для обслуживания дома частную управляющую компанию. Речь идет о коммерческих структурах разной формы: ООО, ОАО и т.д. К слову, до сих пор у нас в стране также функционируют ЖСК — исторически сложившиеся единицы.
Если же мы говорим про новостройки, то складывается тенденция, когда дома берутся на обслуживание либо коммерческими организациями, либо жители принимают решение о создании ТСЖ.
В чем плюсы и минусы этих организаций?
— Это определенная сфера рынка, которая активно развивается, очень сильно меняется. Если мы говорим про плюсы и минусы каждой организации, то создание ТСЖ — это непростая задача, как многим кажется на ранних этапах. Предлагая создать ТСЖ, люди не всегда понимают с какими проблемами они потом могут столкнуться. Например, может возникнуть разлад среди жителей дома, что нередко встречается. Даже просто собраться и провести голосование, а тем более набрать большинство голосов — уже непростая задача! Все таки инициативных граждан у нас не так много, как кажется на первый взгляд. Потом возникает еще одна большая проблема — выбор председателя ТСЖ. Не каждый готов взвалить на себя такую ношу, массу обязанностей и ответственности. На этой почве также нередко возникают внутренние конфликты. Соответственно, если соседские отношения между жителями стабильные, есть инициативные люди, готовые взять ответственность и возглавить ТСЖ, то это - идеальный путь для собственников в рамках одного или нескольких домов.
Если же мы наблюдаем среди жителей отсутствие инициативы, либо имеют место конфликты, то в таком случае предпочтительнее сделать выбор в сторону коммерческой единицы — организации со сложившейся структурой, с разрешениями на работу и лицензией.
Какую форму управляющей организации можно считать наиболее прозрачной?
— Этот вопрос нельзя рассматривать без такого важного аспекта, как понимание самими собственниками квартир, что каждый из них является владельцем дома, а не обслуживающая организация. К сожалению, люди часто забывают, что они приглашают к себе компанию для того, чтобы предложить ей быть обслуживающей организацией. Именно отсюда вытекает вопрос прозрачности. От того, как налажен контакт собственников с управляющей организацией, как каждый житель понимает это взаимодействие, обращается внимание на качество выполненной работы, будет зависеть степень прозрачности деятельность обслуживающей организации. Как правило жители уходят от этого вопроса, пускают многие процессы на самотек, полностью перекладывая ответственность за свой дом управляющей компании. Отсюда потом и вытекают все те последствия, которые мы называем нарушениями в работе управляющей организации.
Судить о том, насколько добросовестно обслуживающая организация выполняет свои обязанности согласно оплате, можно по чистоте подъездов, придомовой территории, работе диспетчерской службы, насколько налажена обратная связь, каково время обработки каждой заявки, поступающей от жителей, прозрачность квитанций. При этом не все собственники осознают, что они являются источником того, что их решение будет ключевым при эксплуатации их жилого дома.
Может ли быть так, что один подъезд решил создать ТСЖ, а другой хочет привлечь управляющую компанию?
— Это очень часто происходит на практике. Жители могут ссориться не то что месяцами, а годами. Но значение имеет не решение подъезда, а решение большинства. Должны быть соблюдены все этапы процедуры: проведение всеобщего голосования, где выбирается инициатор собрания и те доверенные люди, которым могут доверять все. Позже, когда проводится голосование, ведется подсчет результатов, выбирается форма, за которую выступает большинство в данном доме. Если подавляющая часть людей выбрала в качестве основной формы ТСЖ, то так оно и будет - так решило большинство.
Затем результаты голосования собираются, подсчитываются и обязательно предоставляются в ГЖИ. Там эти результаты не могут проигнорировать, поскольку это является разрешенной формой инициативы граждан.
Как жители новостройки могут создать свою управляющую организацию и что для этого нужно?
— Есть вопрос целесообразности такого решения. Если жители хотят создать некоммерческую организацию, такую как ТСЖ, достаточно провести общее собрание. В ходе такого мероприятия, можно выступить со своими предложениями, учесть пожелания других жильцов, после чего начать поиск подрядной организации, либо специалистов, с которыми будут заключены договора. Хочу обратить внимание, что нужно найти специалистов, которые будут обеспечивать уход за домом, уборку и вынос мусора и т.д.
Никто не запрещает жителям также создать коммерческую единицу, в задачи которой входит зарабатывание денег. Здесь обязательно потребуется получение лицензии, аттестация сотрудников, а это определенная подготовка, в том числе, прохождение экзаменов. Если у вас есть соседи, которые работали в этой сфере, то почему нет? Но и в этом случае надо понимать, что создать свою управляющую компанию на порыве, в короткие сроки, не получится.
Что следует проверить дольщикам, если они нанимают управляющую компанию?
— У каждой управляющей организации должен быть участок, где она базируется, где действует ее диспетчерская служба, принимающая сигналы жильцов. Если компания находится на одном конце крупного города, а ваш дом на противоположном, то ей будет сложно им управлять. То есть, лучше подбирать компанию, чей участок находится близко к вашему жилому комплексу.
Важно также изучить историю компании, выяснить, сколько лет она присутствует на рынке. Думаю, что никто не хочет ставить эксперименты на своем доме, привлекая к управлению им только что созданные организации. Хочется выбрать единицу, которая уже имеет определенный опыт в обслуживании.
Немаловажно понять, какие специалисты работают в компании. Для этого можно прийти в любую организацию на день открытых дверей, посмотреть документы, аттестации сотрудников, которые вам обязаны предоставить. Интересно также будет посмотреть, как приняли вас, насколько открыта позиция управляющей компании — это все в будет влиять на дальнейшую работу в вашем доме. Если уже сейчас компания не хочет вас принимать, вести с вами диалог, то какой смысл говорить о дальнейших перспективах сотрудничества?
Что должно настораживать?
— Следует изучить задолженности управляющей компании перед ресурсоснабжающими организациями. Эта информация сегодня достаточно открыта, ее можно найти на сайте Арбитражного суда. Данные о должниках также публикуют ресурсоснабжающие организации, можно посмотреть, насколько деятельность компании в данном вопросе налажена.
Обязательно нужно сравнить данные о задолженности с текущей обслуживаемой площадью. Что имеется в виду? Если обслуживающая организация ведет три дома, а задолженность у нее составляет порядка трех миллионов рублей, то это уже подозрительно - имеет место недобросовестная деятельность.
Также обратите внимание на то, какое количество коммерческих единиц с одним и тем же названием трудится в данном регионе — это очень важно! Приведу пример стандартной практики наименований компаний: УК «Ромашка» - в кавычках только «ромашка»; «УК Ромашка» - в кавычки взято и слово, и аббревиатура. Причем это может быть у одной структуры. Таким образом, создавая разные организации под схожим названием, управляющие компании могут уходить от ответственности, переводя незаконным способом дома с одной юридической единицы на другую.
Выбирая управляющую компанию, следует обращаться к официальным источникам, куда порядочные организации вносят сведения о себе. Это такие площадки как «Реформа ЖКХ», «ГИС ЖКХ» и другие источники. Там как раз открывается общая картина по региону и каждый житель может отследить взаимосвязь единиц, которыми управляет компания, кто ее директор и какая у нее история.
Нередко застройщики сами создают управляющую компанию, чтобы обслуживать свой же дом. Это хороший вариант для жильцов?
— Как правило компания-застройщик навязывает свою обслуживающую единицу, на этапе выдачи ключей. При этом собственников квартир обязывают заключить договор, давая понять, что другого пути нет и свои ключи они могут не получить. Тогда людям ничего не остается, как принять это как факт и заключить с обслуживающей организацией договор, ничего о ней не зная.
Если говорить о том, насколько это целесообразно, то жители пусть сами ответят на вопрос: кто будет исправлять все недостатки, оставленные застройщиком — подконтрольная организация, либо сторонняя?
Если мы говорим об организации от застройщика, то тут застройщику очень удобно, поскольку они имеют понимание общей картины, знают с чем работать. Естественно, сторонняя управляющая организация будет по-другому действовать. Они будут добиваться получения информации о недоделках любыми способами - зачем им разгребать то, что осталось, если можно через суд взыскать средства с компании-застройщика?
Собственники даже не будут знать, этим всем будет заниматься обслуживающая организация, которую они выбрали, с которой они заключили договор.
Хотя, в идеале управляющая организация должна проводить собрания каждые полгода, с жителями встречаться, говорить о том, что сделано, что предстоит сделать, общаться с ними.
Что можно посоветовать дольщикам?
— Дольщикам можно посоветовать, как можно раньше начинать активно общаться с соседями, устанавливать взаимосвязь. От этого зависит право выбора, ведь передача дома в ведение управляющей организации происходит в течение первых трех месяцев.
Пока не принято решение о передаче, за объект несет ответственность застройщик, включая оплату коммунальных услуг.
Если за эти три месяца собственники квартир не успевают собраться (как правило, так и происходит), то в результате получается, что все в свои руки берет управляющая организация застройщика. Еще один сценарий: дом выставляется на муниципальный конкурс, где уже местная администрация решает, кому передать контроль над ним.
Самое главное — наличие активной позиции у собственников квартир. Они должны понимать, что имеют право отказаться от навязываемой им управляющей организации, собраться и выбрать свою — главное не упустить момент и установить контакт между собой, проявить инициативу, ведь от этого зависит дальнейшая жизнь в вашем доме, а не в доме управляющей компании!
Автор: Александра Стрелецкая
Комментарии