Последние несколько лет стали на редкость урожайными для рынка торговой недвижимости Нижнего Новгорода. Появление новых торговых и торгово-развлекательных центров в корне изменило отношение горожан к походу за покупками. Посещение ТЦ стало для них не просто «шоппингом», а отдыхом, поводом встретиться с друзьями и порадовать своих детей, а торговые центры из рынков под крышей превратились в объекты притяжения жителей и гостей города.
Будут ли появляться в Нижнем Новгороде новые торговые центры и соответствуют ли уже построенные ТЦ европейскому уровню, рассказывает Юрий Александрович Борисов, управляющий партнер Холдинга «АйБи ГРУПП», председатель Комитета по торговой недвижимости Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД), вице-президент ГУД, член-корреспондент RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors).
Как в современной России складывается ситуация с обеспеченностью населения качественными торговыми площадями?
Как известно, все города России по численности населения условно делятся на так называемые «эшелоны»: миллионники, от 500 тысяч, от 250-300 тысяч и до 250 тысяч человек. Ясно, что и текущая насыщенность рынка качественными торговыми площадями в городах разных эшелонов разная. Так, если в миллионниках она приближается к 1 000 кв. м на 1 000 жителей, то в городах, скажем, третьего эшелона в лучшем случае она составляет сегодня 350 кв. м на 1 000 жителей.
Согласно данным компании IDEM (регионального консультанта по торговой недвижимости), общее количество торговых площадей в Нижнем Новгороде по итогам 2012 года составляет 717 тысяч квадратных метров. По сравнению с 2011 годом по этому показателю наблюдался существенный скачок - за прошедший период были введены в эксплуатацию сразу три крупных ТЦ: «Рио», «Седьмое небо» и «Печерский». В свою очередь строительство новых современных торговых центров стимулирует развитие ритейла: так, холдинг Media-Saturn, управляющий сетью магазинов бытовой техники и электроники Media Markt, в прошлом году объявил о выходе на рынок Нижнего Новгорода. За ним объявили о начале работы санкт-петербургские операторы «Телемакс» и «Фотосклад.ру». Однако, учитывая общую численность населения порядка 1 255 000 человек, в целом можно говорить о дефиците арендопригодных квадратных метров.
Последние несколько лет кардинально изменили рынок торговой недвижимости России. В Нижнем Новгороде, например, появились крупные торговые центры, а уличная торговля, рынки, практически исчезли. Можно ли сказать, что российские ТЦ, построенные за последние 3-5 лет, соответствуют европейскому уровню?
Индустрии торговых центров в России едва минуло 10 лет. В сравнении с рынками США и Западной Европы - это просто младенческий возраст. Однако, в этом случае догнать, в отличие от ВВП, удастся гораздо быстрее, тем более что западные девелоперы (IKEA, ECE) и западные ритейлеры (Metro Group, H&M, Indetex, Auchan) давно почувствовали вкус к российскому рынку. Поэтому с уверенностью можно сказать, что российские ТЦ в целом соответствуют уровню западных. Это касается, конечно же, тех ТЦ, в которых изначально правильно была подобрана девелоперская команда: коммерческий консультант, агент по недвижимости, архитекторы и проектировщики, а также управляющая компания.
Ряд российских компаний за это время выросли в сильных сетевых девелоперов: Адамант, Ташир, Park House, РосЕвроДевелопмент и другие.
Несмотря на появление современных ТЦ, торговые объекты «старого формата» (по сути – рынки под крышей) продолжают привлекать покупателей. Можно ли сказать, что торговых центров в городах по-прежнему не хватает?
Вхождение в города ритейла напрямую зависит от их экономического развития. Многие бренды, ушедшие из регионов в кризис, сегодня начинают думать о возвращении. Развитие федеральных сетей по России в целом происходит не так стремительно, многие ограничиваются пока 5-7 городами. Кроме того, действительно, что касается регионов, можно говорить о довольно ограниченном предложении качественных торговых центров. Современный ритейл просто не в состоянии арендовать существующие площади, отличающиеся, как правило, крайне низкой функциональностью, даже если мечтает открыть магазин в данном месте.
Поэтому и наблюдается такое количество товаров «невнятного происхождения» на прилавках у частных предпринимателей.
Но развитие сетей неизбежно, и многие частные предприниматели логически подойдут к необходимости стать партнерами федеральных сетей.
Расскажите о проекте «100 лучших торговых центров России». По каким критериям оцениваются торговые центры? Какие торговые центры Нижнего Новгорода попали в сотню лучших?
Проект «100 лучших торговых центров России», включающий в себя 100 наиболее качественных, по мнению экспертов рынка, торговых и торгово-развлекательных комплексов страны, продвигается ГУД (Гильдией управляющих и девелоперов) последние несколько лет. Региональные рынки с большим энтузиазмом отнеслись к возможности сравнить себя с другими подобными ТЦ.
Представленные проекты оцениваются по местоположению объекта, количеству жителей в зоне покрытия, доступности ТЦ общественным и личным автотранспортом, учитывается архитектура здания, внутренний дизайн и отделка, большое внимание уделяется концепции объекта, организации внешних и внутренних потоков покупателей, наличию профессиональной управляющей компании, маркетинговая составляющая. И этим список критериев не ограничивается.
В проекте на сегодня участвуют 16 городов, среди которых Москва, Петербург, Екатеринбург, Пермь, Омск, Нижний Новгород, Казань, Самара, Тольятти, Омск, Уфа, Ростов-на-Дону, Краснодар, Ульяновск, Калининград и Московская область. Из Нижнего Новгорода в него, по состоянию на 2012 год, попали «МЕГА», «Золотая Миля», «Республика», «Фантастика», «Этажи».
Есть ли «рецепт успеха» для нового торгового центра? Какими качествами и характеристиками он должен обладать, чтобы обеспечить не только прибыль, но и популярность среди жителей города?
Главное – качество проекта, характеризующееся обязательным наличием среди «якорей» известных федеральных сетевых брендов, проходимостью комплекса, хорошей транспортной доступностью как общественным, так и личным транспортом, наличием достаточного количества парковочных мест. Однако хорошее расположение не всегда гарантирует успех и даже высокая проходимость - еще не показатель доходности объекта.
Необходима продуманная маркетинговая стратегия, правильная оценка целевой аудитории и ее покупательной способности. Экономия на грамотных консультантах и ошибки на этапе разработки концепции проекта могут привести к тому, что объект, обладающий прекрасным расположением и, казалось бы, обреченный на успех, не оправдывает финансовых ожиданий собственника.
Ваши прогнозы на будущее рынка торговой недвижимости в России.
Дальнейшее развитие индустрии ТЦ в России, на мой взгляд, сдерживается несколькими проблемами: высокой стоимостью финансирования, бюрократическими препятствиями и административным ресурсом в конкурентной борьбе. Но прогресс нельзя остановить. Новые торговые центры, аутлет-центры, и ритейл-парки будут и дальше появляться, даже несмотря на высокие показатели насыщенности сетевым ритейлом в ряде городов России.
Комментарии