Появление формата коттеджных поселков кардинально изменило ситуацию на рынке загородной недвижимости. Возможность просто купить дом и наслаждаться жизнью (ведь подрядчик все сделал за вас!) пришлась по нраву многим. Однако все чаще девелоперы выставляют на продажу земельные участки без подряда. И, надо сказать, продукт пользуется спросом. С вопросами о том, чем же так привлекают покупателя участки без подряда, и к чему нужно готовиться собственнику "бесподрядной" земли, мы обратились к Ирине Солнцевой, директору по маркетингу компании "КупиДом".
- Чем интересна покупка участка без подряда в коттеджном поселке?
Начнем с того, для чего нужен подряд. Подряд жестко регламентирует КТО, ЧТО, КОГДА и ПОЧЁМ будет строить. Здесь могут возникнуть четыре камня преткновения. Человека может не устраивать застройщик (его репутация или качество строительства), предлагаемые им проекты домов (архитектурно-планировочные решения) или сроки их возведения. Но, пожалуй, главная точка преткновения - это цена.
Что же касается участков без подряда, они в основном предлагаются в двух категориях поселков. Первый вариант - суперэконом, выгодный тем, у кого нет денег на покупку дома или оплату труда профессиональных строителей. Ему проще купить участок, а позже, подкопив необходимую сумму, начать строительство дома. Другой вариант – категория премиальных, люксовых участков. Как правило, это расположенный в живописном месте клубный, на 25-30 (максимум 50) домов, поселок с большими земельными участками (от 25 соток). Покупатель такого участка платит немалые деньги и не хочет, чтобы ему навязывали тот или иной проект или ограничивали свободу выбора. Дом должен соответствовать статусу и достатку его владельца и обеспечивать свободу самовыражения.
Проще говоря, для эконом-сегмента участки без подряда интересны дешевизной, для премиум-класса – возможностью выбора и отсутствием ограничений.
- Как наличие или отсутствие подряда может сказаться на цене участка?
Разница в цене зависит не от наличия подряда, а от категории поселка (эконом, бизнес или премиум). Также играет роль площадь земельного участка и наличие коммуникаций. В первую очередь, человек приобретает землю, с коммуникациями или без. А подряд – это только обременение. Сначала он купит участок, а договор подряда, в свою очередь, определит ту сумму, которую он должен будет потратить на строительство дома.
- Может ли собственник участка без подряда построить дом, не вписывающийся в концепцию коттеджного поселка?
По сути, на земле, находящейся в его собственности, человек может строить все, что угодно. В конечном итоге это приводит к появлению «шанхаев»: рядом с теремками стоят дворцы и замки, а рядом с избушками - шале или хижины австралийских аборигенов. Проще говоря, в коттеджных поселках без подряда по соседству могут оказаться дома, стилистически не соотносимые друг с другом. Это минус по сравнению с участками с подрядом, где предполагается целостная застройка и создание единого архитектурного облика.
Еще один минус участков без подряда – отсутствие конкретного срока, по истечении которого дом должен быть построен. Если подряда нет, то может оказаться так, что дома на улице будут стоять как выбитые зубы. Вы соседствуете с пустырем, а стройка на прилегающем к вашему земельном участке может начаться в любой, причем в самый неподходящий момент. И, соответственно, так же внезапно закончиться. К примеру, у соседа кончились деньги, и недострой будет зиять пустыми глазницами окон. Когда-нибудь деньги появятся, и стройка возобновится. Эта история может длиться бесконечно. Поэтому если мы говорим, что люди выбирают жизнь в загородном коттеджном поселке, рассчитывая на безопасность и комфорт, то в коттеджном поселке, предлагающем земельные участки без подряда на строительство, безопасности и комфорта в этом смысле гораздо меньше, чем там, где застройка регламентирована.
- Могут ли управляющие компании, создаваемые в коттеджном поселке, повлиять на архитектурный облик домов?
Товарищество собственников жилья в коттеджных поселках, предлагающих земельные участки без подряда на строительство, создается чаще всего уже после того, как участки проданы или дома построены. Хозяева участков объединяются и решают, как им жить дальше. А до этого - каждый строит то, что хочет.
Конечно, ТСЖ может ввести некую систему правил проживания в поселке. Например, нельзя устраивать фейерверки в три часа ночи, разводить крупный рогатый скот или организовывать рок-концерты на своей лужайке. Правила могут регламентировать в том числе, расстояние от соседних границ участка или этажность дома. Но архитектурный облик здания на земле без подряда регламентировать нельзя, это собственность того человека, который ее приобрел.
- Может ли человек не вступать в ТСЖ?
ТСЖ определяет правила проживания, которые, безусловно, накладывают определенные ограничения. Но если человек хочет жить в мире со своими соседями, он будет их соблюдать. Такое соглашение между собственниками позволяет обеспечить баланс интересов всех жителей коттеджного поселка.
Если эти правила собственника не устраивают, по большому счету, он может и не вступать в ТСЖ. Все зависит от того, каким образом оформлены документы на участок и что сказано в договоре.
Может быть прописано, что, только вступив в ТСЖ и оплатив вступительный взнос, владелец участка получает право подключиться к коммуникациям. Нельзя забывать и о том, что ТСЖ руководит службой эксплуатации: организует уборку территории, вывоз мусора, охрану поселка и т.д. Может быть, что для членов товарищества плата за коммунальные услуги будет в три раза меньше, чем для тех, кто в ТСЖ не вступил. В любом случае, это лишь вопрос проживания в цивилизованном социуме – за любой комфорт надо платить.
- Что вынуждает застройщика продавать в коттеджном поселке участки без подряда?
Желание минимизировать риски и «быстро» обернуть деньги. Никто не хочет рисковать своими деньгами, все предпочитают делать это за чужой счет. Среди нескольких способов продажи объектов недвижимости в коттеджных поселках, самым затратным, и потому самым рискованным, является продажа готовых домовладений. Если застройщик допустил маркетинговый просчет: не сумел выявить потребности целевой аудитории, не угадал с архитектурной концепцией, планировками или политикой ценообразования, не учел экономическую ситуацию – он не сможет быстро продать дома и вернуть деньги.
Второй, менее затратный вариант – продажа земельного участка с подрядом на строительство. Девелопер вложил деньги в подведение коммуникаций и выполняет застройку по разработанным проектам. В этом варианте важно иметь линейку проектов, которая бы удовлетворяла различные вкусы при условии соблюдения единого архитектурного облика. Должны быть предложены разные варианты архитектурно-планировочных решений, создающих ощущение уникальности и индивидуальности, но в то же время попадающих в единый архитектурный стиль.
Третий способ – продавать участок с коммуникациями без подряда, четвертый –продавать просто землю. В последнем случае, как риски, так и затраты девелопера минимальны. Он просто купил землю и размежевал ее. Но возрастает риск покупателя, которому нужно самостоятельно решать вопросы с подведением коммуникаций и строительством дома. В первом случае риск покупателя минимален – коммуникации проведены, дом построен – можно посмотреть готовый объект и понять, подходит он тебе или нет. Таким образом, чем выше риск девелопера - тем меньше риск покупателя, и наоборот.
- Как вы оцениваете востребованность участков без подряда на сегодняшний день?
Пик предложения земельных участков без подряда пришелся на период кризиса, когда заявленные коттеджные поселки вынуждены были пересматривать концепции, удешевлять их. Собственных денег на реализацию проекта у девелоперов не было. Инвесторов, готовых рискнуть такими длинными деньгами (минимум 5 лет необходимо для реализации проекта), также было найти проблематично. В той ситуации участки без подряда снижали риски девелоперов – с одной стороны, с другой – позволяли людям купить землю, а на дом копить постепенно. Это устроило в рынке всех.
С начала 2010 года этот продукт становится менее востребованным. Никто не покупает земельный участок, чтобы просто купить участок, ведь это не конечный продукт, а полуфабрикат. Участки покупают, чтобы построить на них дом. Отложенная на период строительства нового дома жизнь устраивает не всех. Люди хотят жить здесь и сейчас. Поэтому продажи готовых домов преобладают над продажами земельных участков.
- Если спрос на участки без подряда упал, можно ли предположить, что они исчезнут из продажи?
От продажи участков без подряда не отказались, просто делают это более умно, диверсифицируя предложения.
Московский опыт показал, что как только грянул кризис, поселки, изначально заявленные как моноформатные, предлагающие что-то одно: либо участки без подряда, либо участки только с подрядом, либо готовые дома, - начали зонировать территорию, создавать различные комбинации и превращаться в полиформатные.
Разные варианты, предлагаемые в рамках коттеджного поселка, позволяют удержать потенциального клиента, выбравшего конкретное место. Чтобы клиент не ушел в другой коттеджный поселок, ему надо предложить тот вариант, ради которого он может остаться.
Комментарии