В августе 2012 года на федеральном уровне был утвержден план мероприятий («дорожная карта») по улучшению предпринимательского климата в сфере строительства. Согласно вышеупомянутому документу, застройщик, у которого есть все необходимые документы, в том числе правоустанавливающие – на земельный участок и положительное заключение экспертизы проектной документации, может отправить их уполномоченным органам власти и спустя 30 дней начать строительство объекта.
О том, как «дорожная карта» повлияет на строительный рынок России, расскажет директор юридической фирмы «Прецедент» Анна Покровская.
Как проходит и сколько длится процедура получения разрешения на строительство домов сегодня? Можно ли сказать, что этот процесс длительный в основном из-за административных барьеров?
Да, это длительный процесс. Причем довольно сложно сказать твердо, почему именно он длится долго. Мы занимаемся получением разрешений на строительство довольно давно и каждый раз, когда начинаем анализировать причины торможения, чаще всего констатируем: нет слаженной работы не только государственных и муниципальных органов, но и частных структур.
Например, ошибку может допустить проектант или организация, занимающаяся межеванием земли. Ее приходится исправлять. Технические условия могут быть выданы исходя не из оптимально удобного/выгодного проекта прокладки будущих коммуникаций для застройщика, а исходя из конкретных сиюминутных потребностей и удобства структуры, которая их выдает. Это также приходится исправлять и доказывать, что другой вариант подключения и прокладки коммуникаций не хуже, что он также возможен.
Об этом можно и не говорить, если просто договор аренды земельного участка (решение о предоставлении в аренду под строительство) приходится ждать иногда год или больше, а это, можно сказать, основополагающий документ, необходимый для разработки всех последующих, ложащихся в основу возможности получения застройщиком разрешения о строительстве (или в будущем – возможности извещения о начале строительных работ).
Да, процесс затянут, но виноваты в этом все его участники, а не только административные органы. Потому что складывается твердое впечатление, что все организации живут в своем замкнутом пространстве и выполняют работу только «от стенки до стенки»: никто не хочет видеть проект застройки целиком и понимать, что каждый день, а не только неделя или месяц – существенны для застройщика. Так что изменить этот менталитет одним только желанием законодателя, наверное, невозможно. Необходимо большее, например, жесткие штрафные санкции за нарушение сроков выдачи документов.
Что изменится с началом применения на практике Документа от 16 августа 2012 г. №1487-р «Об утверждении плана мероприятий («дорожной карты») «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства»?
Откровенно говоря, мы не верим в такие быстрые изменения, как это изложено в прогнозном плане – совершить качественный скачок в этом направлении уже к 2018 году. В том числе потому, что все запланированные изменения потребуют очень серьезной законодательной проработки. Однако в самое ближайшее время мы ждем окончательной разработки и утверждения документов территориального планирования (генеральные планы поселений, правила землепользования и застройки), что уже будет существенным шагом вперед и позволит осуществлять застройку планомерно. Кроме того, это существенно упростит процедуру выбора целевого назначения участка, а также видов его разрешенного использования и сократит временные, а также финансовые затраты застройщиков в этой части.
Что представляет собой уведомительный порядок начала строительства? Не приведет ли это к тому, что на рынок выйдут недобросовестные застройщики?
В соответствии с планом мероприятий, предусмотренным «дорожной картой», уведомительный порядок представляет собой правило, согласно которому при наличии у застройщика правоустанавливающих документов на земельный участок, документации по планировке территории и градостроительного зонирования, а также положительного заключения экспертизы по проектной документации, возведение объектов капитального строительства начинается в уведомительном порядке через 30 дней после рассылки соответствующих документов в адрес уполномоченных органов государственной власти и местного самоуправления.
Насчет недобросовестных застройщиков, по нашему мнению, получить положительное заключение экспертизы по проектной документации настолько сложно, что сам факт необходимости получения такого заключения сводит к минимуму возможность участия недобросовестных застройщиков в самой этой процедуре.
Не создаст ли данный документ проблемы для покупателей жилья, в частности сказавшись на качестве возведенных домов?
На текущий момент перечень документов, который необходимо представить застройщику для получения экспертного заключения по проектной документации, не только объемный, но и весьма полный. Общее правило таково, что получить положительное заключение (экспертизы) непросто: документы застройщика должны соответствовать довольно высоким стандартам и требованиям. Соответственно, положительное экспертное заключение – это резолюция о том, что документы застройщика «хороши». Поэтому, наше мнение, что если не будет сильно урезан или упрощен перечень документов, необходимых для прохождения экспертизы, а также не будут понижены требования к таким документам, ситуация с качеством строительства для покупателей жилья не изменится. Опасность здесь останется такой же, какая она сейчас – что по проектируемым документам все хорошо, а вот реально построенный объект далек по своим стандартам качества от этих документов. Но здесь уже необходимо жестче контролировать процедуру ввода объекта в эксплуатацию, а не процедуру разрешения/извещения о строительстве.
Какие последствия закон будет иметь для рынка недвижимости?
Необходимо понимать, что «дорожная карта» - это не закон, который можно применять уже сегодня. Это своего рода план, некий «идеал», к которому наша страна будет стремиться в ближайшие несколько лет.
По сути своей «дорожная карта» подразумевает внесение изменений в целый ряд нормативно-правовых актов. В первую очередь – в Земельный Кодекс РФ и Градостроительный Кодекс РФ. Соответственно, говорить о каких-либо последствиях для рынка недвижимости можно будет как минимум, после того, как каждый из законопроектов будет принят хотя бы во втором чтении. На текущий момент этого не происходит. В частности, законопроект, призванный отменить деление земель на категории, был не принят даже в первом чтении, а вернулся на доработку. Таким образом, мы считаем, что контуры будущих изменений пока еще не обозначены. В данном случае верно утверждение – «будет день и будет пища»: будет принят хотя бы один из законопроектов, вносящих изменения в существующую процедуру, и можно будет вновь вернуться к разговору о последствиях таких изменений.
Комментарии