Вечный вопрос – квартирный, не дает покоя ни властям, ни СМИ, ни простым гражданам. Да и ответа, похоже, на этот вопрос ждать пока не приходится: с одной стороны - пресловутые синие заборы, ставшие неотъемлемой частью городского пейзажа. И если за одними идет активное строительство, то за другими можно увидеть только площадки, заросшие бурьяном. С другой – рынок недвижимости, насыщенный множеством предложений – от элитных коттеджей до комнат в домах времен "хрущевской оттепели".
На деле, жилье остается востребованным как никогда, но только вот есть ли в широком ассортименте строящегося и предлагаемого на вторичном рынке жилья то, что действительно нужно нижегородцам?
О том, какое жилье востребовано в Нижнем Новгороде, каких мер государственной поддержки не хватает застройщикам и как введение налога на недвижимость скажется на рынке жилья, рассказал нам директор АН "Выбор-недвижимость" Александр Жилевский.
Как вы оцениваете соотношение спроса-предложения в Нижнем Новгороде, какого жилья реально не хватает?
Очевидно, что наиболее востребовано сегодня жилье эконом-класса, и к застройщикам, предлагающим его, выстраиваются очереди.
В Челябинске уже строят дома, квартиры в которых – порядка 20-25 метров пользуются большим спросом. Причина лежит на поверхности: пусть маленькое жилье, зато свое – отдельное. Для молодой семьи на начальном этапе такая квартира – хороший вариант. Значимую роль играет цена, поэтому люди хотят купить жилье небольших площадей, как правило, одна - двухкомнатные. Чем дешевле стоит жилье, тем больше на него претендентов, и ипотеку нужно будет взять на небольшую сумму.
Вспомним дефолт 1998 года, когда резко выросла стоимость доллара. Если до этого однокомнатные квартиры в среднем продавались за 10 тысяч долларов, то после дефолта они стали падать в цене, достигнув в конечном итоге отметки в 5 тысяч. Тогда их стали продавать в два раза больше. Само собой, людей, располагающих средствами в размере 5 тысяч долларов, в два раза больше чем тех, у кого есть 10 тысяч. Отсюда и реализованный спрос.
Власти как на федеральном, так и на региональном уровне, говорят о необходимости наращивания объемов вводимого жилья. Как вы считаете, какие меры может принять власть для стимулирования жилищного строительства?
Начнем с того, чем занимается застройщик сегодня: и расселяет старые дома под снос, и территорию благоустраивает и сети проводит. А он должен строить. Получается, что застройщик берет на себя функции городской администрация, хотя должен приходить на уже готовую площадку. Строй, подключай, продавай, заселяй и эксплуатируй – вот как это должно выглядеть.
Если государство будет оказывать такую помощь, тогда строительством займутся многие. Правда, здесь возникает вопрос качества. Но для этого созданы СРО и инспекции, которые смогут это контролировать.
Правительство области делает ставку на малоэтажное строительство, да и коттеджные поселки продолжают появляться. Может ли малоэтажка сыграть существенную роль в решении жилищного вопроса?
Обратимся к зарубежному опыту: весь мир живет за городом. Но нельзя забывать о том, что для загородной жизни нужны хорошие дороги, коммуникации, социальная инфраструктура - в первую очередь, школы и детские сады. На сегодняшний день, о малоэтажке можно забыть семьям с маленькими детьми, так как вопрос доставки детей в школы и садики пока стоит очень остро. Даже если в будущем все это будет обеспечено, никуда не исчезает вопрос эксплуатации, которая стоит немалых денег за городом.
По- прежнему актуален и вопрос транспортной доступности: считаю, что у каждого члена семьи должен быть свой автомобиль. Только так в семье не будет неприятностей и противоречий.
И главное: единый налог на недвижимость, который все малоэтажные проекты может поставить под вопрос. Ведь дома стоят не менее 2 миллионов рублей, и если брать ставку 2 процента, налоговое бремя для семьи встанет порядка 40 тысяч в год. И потом, если говорить о тех программах, которые реализуются в области – обеспечение жильем молодых специалистов, учителей и т.д. Получается, что люди получат дом, фактически даром, но сколько они будут платить за него впоследствии – никто этих цифр не называет.
Поэтому здесь нужно просчитывать, не только стоимость дома, но и плату за его содержание вкупе с налоговым бременем.
Когда мы читаем аннотацию к лекарству, там всегда написано "побочные явления". Вот так же и малоэтажка – идея хорошая, но побочных явлений огромное количество.
Не первый год, как во властных кулуарах, так и в сообщениях СМИ, появляется информация о необходимости строительства доходных домов. Как вы считаете, сможет ли их появление в Нижнем Новгороде решить квартирный вопрос?
Главный вопрос, на который нужно ответить, говоря о доходных домах: какова будет его окупаемость. И здесь важно понимать не только в строительстве и эксплуатации зданий, но и учитывать, какова будет заполняемость такого дома, по каким ставкам нужно будет сдавать и т.д. В свое время мы посчитали, что окупаемость такого проекта составит 13-15 лет, при том, что нормальная инвестиция обеспечивает прибыль через 5-8 лет.
Я всегда говорю: есть два типа проблем. Нет денег – где их взять, и деньги есть – куда вложить. Когда деньги не работают – это камень. Очевидно, что доходный дом – это долгосрочная инвестиция, мало кто на это пойдет.
Как можно сделать рынок аренды цивилизованным?
Люди платят за аренду по 10 тысяч рублей, и рынок аренды огромен, а государство от этого ничего не получает. Пусть платит собственник-арендодатель не 13%, а 5% налога - это уже немало. Мы же хотим получить по максимуму – и это проблема, приводящая к тому, что люди не регистрируют договор аренды, и деньги в казну не поступают.
По всей Европе, когда человек ставит солнечные батареи, та часть энергии, которая им не расходуется, идет в город, и государство ее покупает. Так вот почему бы государству не покупать аренду? Если бы государство сейчас платило – все бы сдали жилье, квартир бы было полно.
На фоне неумолкающих разговоров о введении единого налога на недвижимость, все чаще появляется информация о появлении налога на роскошь, который, по предварительным данным коснется собственников недвижимости, площадью от 1000 квадратных метров. Как введение этих налогов скажется на рынке недвижимости?
Начнем с налога на роскошь. Получается, что если у человека 999 метров площади – это огромная преференция, если же - 1000 метров, то есть всего на один метр больше, – то на нем ярмо, которое должно закрыть всех. Так быть не должно. Есть богатый человек, построил себе дом - он заплатил уже эти 13% налога с тех денег, которые он вложил в строительство. И тот, кто строил, тоже заплатил 13% с заработка.
Налог должен быть справедливым. Что такое справедливый налог? Давайте разберемся. Справедливость – это объективная характеристика. Ведь что такое 999 кв.м. и 1000 кв.м.? Вы же понимаете, что свой дом легко можно перевести в нужную категорию, разделить на части, записать их на родственников. То же касается и земельных участков, которые можно "нарезать", и будет у вас не один участок в 20 гектаров, а несколько, и единой цифры в кадастровом паспорте также не будет.
Какую роль сыграет единый налог, который коснется всех собственников?
Единый налог предлагают рассчитывать исходя из рыночной стоимости жилья. Но любая оценка – это субъективизм. Я сегодня купил квартиру за 2 миллиона, а мне налог рассчитали, отталкиваясь от оценочной цены - за 2,2 миллиона. Почему? Как? И люди пойдут в суды, вот увидите, суды завалят жалобами из-за нынешней оценки жилья. Субъективизма не должно быть.
Теперь объективно: есть площадь квартиры, есть квадратный метр. Можно взять с квадратного метра 10 рублей налога. Допустим, квартира 50 м площади, налог годовой – 500 рублей, в месяц – 41 рубль. Простой расчет – население России около 140 миллионов человек, разделим на 3 – семья из трех человек, получается, что в нашей стране порядка 46 миллионов квартир. Предположим, что средняя площадь квартиры - 50 кв.м., с каждого кв.м. российского жилья возьмем по 10 рублей, получится 23 миллиарда рублей. Такой налог в казну получить реально. При этом для семей такие суммы будут не обременительными, а небольшие суммы всегда легко собираются. Кроме того, люди должны понимать, куда эти деньги пойдут. Например, на благоустройство территории. Плательщики налога должны быть информированы об этом.
Я неоднократно говорил, что налог надо "зашить" в электроэнергию, в тепло, в воду. По аналогии с автовладельцами, когда он "зашит" в стоимость топлива. Почему? Если я не пользуюсь, квартира пустует, и я ее не сдаю – я плачу только налог. Если пользуюсь, значит у меня расходуется свет, вода и все остальное. Согласитесь, приходит налог и стоит он 500 рублей, не 5 тысяч – это большая разница!
Но единый налог уже введен в нескольких регионах…
Налог в том виде, как он реализуется в рамках пилотных проектов – это бомба замедленного действия. И если она сработает по всей России, о многих проектах можно забыть, в том числе и о малоэтажке. Стоимость домов не маленькая, и потом, как будут платить налог те кто получил это жилье в рамках социальных проектов? Пострадают и покупатели жилья в новостройках. Представьте, купили квартиру за 2200 тысяч, каждый месяц платят ипотеку, и плюс еще ежемесячно по 4-5 тысяч налога.
Какие еще могут быть последствия? Сейчас 7 из 10 россиян работают в сфере недвижимости – в строительстве, на производстве материалов, в банковской сфере (ипотека), в СМИ о недвижимости. Если такой налог начнет работать, рынок недвижимости рухнет, и многие из этих людей потеряют работу. И тогда в казну не поступят ни подоходный налог, ни налог на прибыль, ни НДС. Таким образом, государство недополучит гораздо больше, чем планировало получить в результате введения единого налога. В итоге – минус в казне.
Комментарии