Решить проблему обманутых дольщиков на законодательном уровне пытались не единожды. Главным на сегодняшний день шагом стало принятие закона «О долевом участии в строительстве» №214-ФЗ, который, впрочем, тоже не поставил точку в вопросе недостроев.
Ушедший 2012 год был богат на законодательные инициативы, призванные защитить деньги и нервы покупателей жилья на первичном рынке. Разобраться, какие из предложенных законотворцами нововведений смогут решить проблему обманутых дольщиков, узнаем у директора независимого страхового агентства «АгроБисКом» Марины Ланко.
Какие гарантии предоставляют застройщики участникам долевого строительства?
Застройщик может просчитать свои внутренние риски, но просчитать риски внешнего воздействия, наступление которых от него не зависит, достаточно сложно:
- кризис и удорожание материалов,
- резкое падение платежеспособности населения
- стихийные бедствия и противоправные действия третьих лиц
- строительно-монтажные риски и ошибки проектирования
- банкротство генподрядчика
- прекращение кредитного финансирования и др.
Все эти факторы не зависят от самого застройщика, но они также могут привести и к переносу сроков сдачи объекта (на короткий или длительный срок), и даже к банкротству строительной компании.
Мы считаем, что на 100% быть уверенным в том, что ВСЕ факторы – зависящие и не зависящие от застройщика, с которым дольщик заключает договор (ДДУ или др.) – сложатся положительно, нельзя.
Это все равно, что полагаться на «авось» или «играть в рулетку»… хорошо, если повезет.
Но ведь уже не первый год мы все чаще в телевизионных новостях, в интернете, в других СМИ слышим и видим, что количество так называемых «обманутых дольщиков» не сокращается, а растет. Например, по данным на 28 ноября ушедшего года министр правительства Московской области Александр Коган сообщал о 96 тысячах семей обманутых дольщиков в России.
В нашем регионе статистика тоже не утешительная. Так, по состоянию на 20 марта 2012 года в регионе существовало 32 долгостроя, 15 застройщиков были признаны банкротами.
Дает ли закон 214-ФЗ защиту денежных средств, вложенных в строительство дольщиками? Почему застройщики нередко избегают заключать с покупателями квартир договоры долевого строительства, а предпочитают другие схемы – например, инвестиционные договоры или договоры подряда?
Если застройщик реализует квартиры по ДДУ, согласно нормам закона 214-ФЗ, значит, у него уже полностью разработана проектная документация, она прошла государственную экспертизу, у него уже есть разрешение на строительство и право на земельный участок.
А регистрация ДДУ гарантирует соответствие его нормам закона 214-ФЗ и защищает от двойных продаж. Также, закон дает право на долю в оставшемся имуществе должника при банкротстве застройщика.
Но сам по себе договор долевого участия не гарантирует приобретателю, что дом будет достроен в полном объеме и в срок.
Сегодня многие застройщики при получении денежных средств от инвесторов заключают не договор долевого участия в строительстве согласно закону 214-ФЗ, а используют различные схемы - например, предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи, который не подпадает под действие этого закона и, соответственно не требуется его регистрация.
Таким образом, застройщик привлекает денежные средства инвесторов для предполагаемого строительства до оформления прав на землю и до создания проектной документации с ее последующей экспертизой.
При таком раскладе в случае банкротства застройщика получить обратно вложенные деньги практически невозможно.
Существуют и другие варианты. Например, реализация квартир через жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы – схема законная, но имеет свои риски.
Права и обязанности пайщика и кооператива закрепляются в договорах, заключенными между ними на приобретение паев. При этом пайщики напрямую не связаны договором с застройщиком, поскольку кооператив и застройщик могут быть разными юридическими лицами, в свою очередь, связанными только условиями инвестиционного контракта.
Приобретая недвижимость с помощью такой схемы, покупатель может выиграть в цене за счет коллективной покупки, но при этом он сильно рискует.
- Застройщик, получая денежные средства от ЖСК, в отличие, от застройщиков, привлекающих денежные средства дольщиков, не обязан иметь разрешение на строительство и оформленные права собственности или долгосрочной аренды на земельный участок, а также публиковать проектную декларацию.
- Члены ЖСК солидарно несут субсидиарную ответственность по долгам кооператива. Поэтому, если дом не будет достроен, из-за недостаточного финансирования, претензии покупатель сможет предъявить только ЖСК. А значит, ему самому, как члену ЖСК, придется дополнительно профинансировать строительство.
- Заключенный договор с ЖСК не проходит обязательную государственную регистрацию, соответственно покупка строящегося жилья через ЖСК не страхует дольщика от двойных продаж.
Застройщикам эти схемы могут быть интересны, поскольку они позволяют привлекать денежные средства еще до начала строительных работ, свободно их использовать, увеличить сроки реализации проекта, снизить стоимость жилья, чем повысить конкурентоспособность объекта.
Как вы оцениваете закон, подписанный в начале января президентом РФ – о страховании ответственности застройщиков? Каковы его основные плюсы и минусы?
Считаю, что данный закон не доработан. Конечно, в процессе его действия возможны корректировки, но любые недоработки уже сейчас могут спровоцировать появление новых проблем.
Плюсом, на мой взгляд, в этом законе является предоставленная застройщикам возможность выбора одного из трех предусмотренных законом способов обеспечения своих обязательств перед дольщиками – поручительство банка, страхование гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств или вступление в общество взаимного страхования (ОВС).
Минусов гораздо больше.
Для чего необходим был закон? В первую очередь, чтобы решить проблему обманутых дольщиков и остановить рост их количества. Но сможет ли данный закон решить эту проблему?
Застройщиков, которые реализуют квартиры по различным схемам (по предварительным договорам купли-продажи) либо с помощью договоров с ЖСК, законодательные нововведения не коснутся.
Ведь регистрировать предварительные договоры или соглашения о вступлении в ЖСК, как мы уже говорили, сегодня законодательство не требует.
Новый закон носит обязательный характер для компаний, продающих жилье по 214-ФЗ. Теперь «законопослушные» застройщики, прежде чем подать на регистрацию ДДУ, должны будут выбрать один из трех способов защиты прав дольщиков.
Например, застройщику не хватает денег, чтобы достроить объект и, если ранее он пытался решить эту проблему, то сейчас он перестанет строить объект, так как знает, что есть фонд, который может покрыть его убытки. И таким образом, возможно, начнут себя вести не только недобросовестные застройщики, но и приличные компании.
Вступление в ОВС подразумевает коллективную ответственность застройщиков при банкротстве одного из его членов. Таким образом, добросовестные застройщики будут платить за нерадивых.
Застройщикам в любом случае придется компенсировать свои затраты по обеспечению обязательств перед дольщиками, что повлечет увеличение стоимости на жилье, т.е. все «промахи» недобросовестных застройщиков будут оплачиваться за счет средств самих же дольщиков. В результате - увеличение стоимости недвижимости, увеличение количества недобросовестных застройщиков, соответственно увеличение количества обманутых дольщиков, а у дольщиков может возникнуть ложное чувство защищенности.
Хорошим вариантом было бы получение поручительства от банка. Но это сделать сегодня очень сложно, ведь банки не спешат кредитовать девелоперов, так как не уверены, что кредит будет возвращен.
При страховании гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств есть свои сложности. Например, просчитать риски и спрогнозировать, какое количество застройщиков обанкротится, и за какой период.
По мнению страховщиков, в случае наступления массового страхового события, сегодня может не хватить страхового фонда на компенсации всем пострадавшим дольщикам.
Нам кажется, гораздо эффективнее было бы дать возможность выбора самим дольщикам, а не застройщикам. Дать возможность и помочь дольщикам разобраться в своих финансовых рисках и в том, как их можно снизить, с помощью каких инструментов.
Премьер-министр РФ Дмитрий Медведев поручил Минпромторгу к 1 мая подготовить комплекс нормативно-правовых актов, закрепляющих за строительными компаниями ответственность за качество построенного дома на протяжении всего его жизненного цикла. Будет ли мера действенной – повысит ответственность застройщиков или напротив – приведет к уменьшению числа компаний, желающих заниматься строительством?
Думаю, что данная мера не совсем правильна. Конечно же, строительные компании должны отвечать за качество построенных объектов, но если сроки ответственности установить на протяжении всего жизненного цикла, то боюсь, что не кому будет предъявлять претензии, поскольку строительные организации часто банкротятся. Более того, строителям будет выгодно банкротиться, дабы не брать на себя такую ответственность.
Минфин предлагает обязать застройщиков при долевом строительстве жилья вести отдельные банковские счета по каждому объекту. Соответствующие требования содержатся в проекте поправок в закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", опубликованном на сайте министерства. Ваше мнение относительно предложения Минфина?
Я согласна с разработчиками законопроекта, что ведение раздельных банковских счетов в сфере долевого строительства позволит фиксировать поступление денежных средств каждого дольщика и контролировать их целевое использование. Но сократить на рынке число недобросовестных застройщиков вряд ли поможет и проблема мошенничества вряд ли будет решена с помощью этой меры, так как эти нововведения никак не отразятся на схемных вариантах работы застройщиков.
Есть опасения, что предложенная мера может усложнить жизнь порядочным застройщикам, но не повлияет на мошенников.
Насколько услуга страхования финансовых рисков незавершенного строительства востребована сегодня в Нижнем Новгороде?
Наше агентство предоставляет услугу страхования финансового риска незавершенного строительства совсем недавно. Полгода назад мы начали заниматься этим вопросом и на сегодняшний день поняли, что эта тема давно «витает в воздухе», то есть желающие приобрести гарантию возврата своих вложений в недвижимость, в случае непредвиденных обстоятельств, заплатив за эту услугу дополнительно, ЕСТЬ.
Мы провели переговоры с Застройщиками нашего региона и с некоторыми из них достигнуто соглашение о проведении предстраховой экспертизы, как самих Застройщиков, так и объектов их строительства. После чего ВСЕ, кто купили или планируют купить недвижимость у данных застройщиков, смогут заключить в нашем агентстве договор страхования оперативно (в течение 15-20 минут), на уже согласованных со страховщиком для данных объектов условиях.
Комментарии