Как изменилось законодательство в сфере недвижимости в 2015 году, и что год текущий нам готовит? Рассказывает юрист, руководитель проекта «Precedent Consulting» Анна Покровская.
Как изменилось законодательство в сфере недвижимости в 2015 году? Какие наиболее важные вехи можно выделить?
Прежде всего, стоит отметить, что серьезно усложнилась регистрация права собственности на самовольную постройку. Так, теперь прежде чем строить, необходимо получить участок для строительства. Строить можно только то, что допускает категория, вид разрешенного использования и зона земельного участка. Если вид разрешенного использования не позволяет возводить то, что хочется, то сначала необходимо этот вид изменить, а потом уже строить. Кроме того, строить нужно в соответствии с отступами от границ, соблюдением пожарных, санитарных и градостроительных норм и правил. Общий вывод — разрешение на строительство все же лучше получать, потому что в противном случае самовольную постройку можно и не узаконить.
Внесены изменения в статью 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и статью 45 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости». Суть поправок заключается в выявлении объектов недвижимости нежилого назначения, права на которые не были зарегистрированы в течение длительного времени, а также в стимулировании собственников таких объектов зарегистрировать такие права в ЕГРП для целей последующего налогообложения. В частности, установлено, что орган кадастрового учета должен предоставлять в уполномоченные органы местного самоуправления информацию об объектах недвижимости, права на которые не зарегистрированы в течение пяти лет с момента присвоения таким объектам кадастровых номеров.
С 1 января 2015 года почти вдвое сокращен срок постановки на учет объекта недвижимости, учет изменений объекта недвижимости, государственной регистрации прав на объект недвижимости — с 10 до 18 дней. Госрегистрация прав на основании нотариально удостоверенных документов также проводится в более короткие сроки — не позднее, чем в течение трех рабочих дней, следующих за днем приема заявления и необходимых документов. А государственная регистрация прав на основании нотариально удостоверенных документов, представленных в форме электронных документов, электронных образцов документов, и поданного нотариусом в электронной форме заявления о государственной регистрации прав проводится не позднее чем в течение одного рабочего дня, следующего за днем приема необходимых документов и указанного заявления.
Кроме того, введена обязанность налогоплательщика-гражданина информировать о праве собственности. Если гражданин не получил повестку об уплате налога на недвижимость (до 1 сентября), он обязан уведомить налоговую инспекцию о том, что у него имеется право собственности на объект недвижимости. Причем, с 2017 года за неисполнение «обязанности по информированию» предусмотрен штраф в размере 20% от неуплаченного налога. Так что развивать новую привычку лучше начать уже в 2016 году.
Еще одно нововведение 2015 года — ипотека с «господдержкой». Приобретателям жилья в новостройках предоставлена возможность взять ипотеку под процентную ставку не выше 13% годовых. В программе участвуют лишь несколько банков, а самому заемщику необходимо выполнить ряд условий: ипотека должна быть рублевой; сумма ипотечного кредита не должна превышать 3 млн. рублей, если гражданин хочет купить жилое помещение на любой территории РФ (и быть не более 8 млн. рублей, если квартира приобретается в Москве, Санкт-Петербурге и Московской области); первоначальный взнос по ипотечному кредиту должен составлять не менее 20% от стоимости приобретаемого жилья; максимальный срок, на который может быть заключен ипотечный договор, не должен превышать 30 лет.
С 1 марта 2015 года юридические лица могут получить земельные участки для строительства только на торгах и только в аренду. Помимо этого установлена возможность принудительного изъятия объекта незавершенного строительства у его собственника в связи с прекращением договора аренды земельного участка. Порядок такого изъятия установлен новым пунктом 239.1 ГК РФ. Отчуждение осуществляется в форме продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов.
На уровне Конституционного Суда РФ в 2015 году установлено, что дольщик, неудовлетворенный качеством построенного жилья НЕ вправе требовать от застройщика предоставления другой квартиры (Определение КС РФ от 23 апреля 2015 г. № 981-О). В арсенале дольщика остаются лишь три основных варианта действия: устранить недостатки самому и взыскать убытки с застройщика; потребовать устранения недостатков от застройщика; требовать соразмерного уменьшения цены договора.
Что касается ЖКХ, в 2015 году в состав платежей на оплату жилищно-коммунальных услуг введен взнос на капитальный ремонт многоквартирного жилого дома.
Что меняется в 2016 году?
С 2016 года налог на доходы физических лиц уплачивается с продажи любой недвижимости, которая находилась в собственности менее пяти лет. Исключениями являются случаи: если недвижимость унаследована от члена семьи или близкого родственника либо подарена членом семьи или близким родственником налогоплательщику; если право собственности получено в результате приватизации; если недвижимость приобретена в собственность по договору пожизненной ренты. На перечисленные случаи распространяется прежний, трехгодичный, срок владения, достаточный для освобождения от уплаты налога.
В 28 субъектах РФ (Республика Башкортостан, Бурятия, Ингушетия, Коми, Мордовия, Татарстан, Карачаево-Черкесская Республика, Удмуртская Республика, Амурская, Архангельская области и Ненецкий АО, Владимирская, Ивановская, Магаданская, Московская, Нижегородская, Новгородская, Новосибирская, Пензенская, Псковская, Рязанская, Самарская, Сахалинская, Тверская, Ярославская области, Забайкальский край, Москва, Ханты-МансийскийАО-Югра, Ямало-Ненецкий АО) с нового года расчет налога на недвижимость происходит, исходя из ее кадастровой стоимости.
Еще одно нововведение — расширен перечень сделок с недвижимостью, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению. С 1 января 2016 года обязательному нотариальному удостоверению подлежат:
— соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака;
— сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу;
— сделка по продаже земельной доли;
— сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки, а также сделки по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным.
Какие нововведения ожидают россиян в наступившем году в части оплаты услуг ЖКХ?
Размер платы за ЖКУ устанавливается исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами государственной власти субъектов РФ в порядке, установленном Правительством РФ. Для тех категорий лиц, которые по закону должны иметь приборы индивидуального учета, но не имеют их, устанавливается повышающий коэффициент к тарифам.
Кроме этого, установлен новый порядок расчета штрафных санкций за нарушение сроков оплаты коммунальных услуг. При этом законодатель установил дифференцированную процентную ставку в зависимости от количества дней просрочки и разную для каждой категории плательщиков. Для граждан и иных собственников помещений в многоквартирных домах, ТСЖ/ЖСК сделан льготный период в 30 дней с момента наступления срока оплаты. С 31-го по 90-й день просрочки размер процентной ставки составляет 1/300 от ставки банковского рефинансирования на день фактической оплаты долга, а уже с 91-го дня размер процентной ставки возрастает до 1/130. Для управляющих компаний за неоплату энергоресурсов с 1-го по 60-й день просрочки пени установлены в размере 1/300 ставки банковского рефинансирования, с 61-го по 90-й день просрочки возрастают до 1/170, а с 91-го дня просрочки уже до 1/130. Для всех остальных потребителей за неоплату энергоресурсов пени установлены в размере 1/130 ставки банковского рефинансирования с 1-го дня просрочки оплаты.
Что касается страхования рисков дольщика от невыполнения застройщиком своих обязательств по договору…
За свой счет дольщик имеет право заключить договор страхования для защиты своих имущественных интересов, связанных с невозможностью получения в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения застройщиком обязательств по передаче участнику долевого строительства жилого помещения или иного объекта недвижимости, являющегося объектом долевого строительства. При этом в случае уступки права требования по договору долевого участия, лицо, получившее такое требование, становится страхователем по договору страхования.
Страховым случаем является неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче участнику долевого строительства помещения по договору, подтвержденные одним из следующих документов: вступившим в законную силу решением суда об обращении взыскания на предмет залога; решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства; выпиской из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований.
Кроме того, формально введена возможность привлечения средств дольщиков на счета-эскроу в счет оплаты по договору долевого участия. Такая процедура возможна только в случае, если застройщик прокредитован уполномоченной Банком России кредитной организацией на строительство многоквартирного жилого дома, и только в том случае, если в кредитном договоре содержится условие об открытии таких счетов-эскроу. В этом случае деньги дольщика замораживаются на счет в банке-кредиторе на весь период строительства, а застройщик получает кредит от того самого банка. В случае выполнения своих обязательств застройщиком в срок и при условии, что договор долевого участия не расторгнут, застройщик получает деньги дольщика со счета-эскроу. Если же дольщик пожелает расторгнуть договор, то деньги возвращает не застройщик, а банк.
Отмечу также, что в случае банкротства застройщика получить земельный участок и незавершенный строительством многоквартирный дом для завершения строительства теперь сможет не только ЖСК, созданный из числа участников долевого строительства, но и любая коммерческая организация, отвечающая признакам компании-застройщика. Потенциальный приобретатель — юридическое лицо — должен подать заявление о таком намерении в Арбитражный суд, который рассматривает дело о банкротстве, арбитражному управляющему и в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный осуществлять государственное регулирование в области долевого строительства (Министерство строительства и ЖКХ РФ). Федеральный орган, в свою очередь, представляет в Арбитражный суд заключение о возможности или невозможности передачи имущества и обязательств застройщика конкретному юридическому лицу. По результатам рассмотрения заявления о намерении Арбитражный суд принимает решение о возможности или невозможности передачи прав.
В заключение. Как всегда в случае нового законодательства пока мы можем говорить о том, что есть лишь каркас — законодательные акты. Как именно они будут действовать, с какими особенностями, по какому пути пойдет судебная практика при рассмотрении нарушений этих законов, покажет время. Определенные итоги можно буде подвести уже к концу 2016 года, но какие-то законодательные «новшества» откроются со всей полнотой только через несколько лет.
Комментарии