Пресловутый "квартирный вопрос", о котором Михаил Булгаков говорил еще 70 лет назад, похоже, испортил не только москвичей, но и нижегородцев. Причем, значительнее всего испортил он некоторых застройщиков. Иначе, как объяснить, что годами ждут наши земляки окончания строительства дома и дождаться не могут? А иные дожидаются, а квартира-то вовсе не та, что в проекте значилась – и размерами меньше, и сантехника не та установлена…
О том, что делать покупателю жилья, если застройщик не выполняет свои обязательства, нам рассказала Анна Покровская, директор ООО "Консалтинговая фирма "Прецедент".
- Какие схемы наиболее часто используют застройщики, чтобы минимизировать свою ответственность перед покупателями жилья?
К сожалению, в России существует немало способов обойти закон. Договор долевого участия заключается лишь в 30-40% случаев. Намного чаще застройщики предлагают для подписи инвестиционные договоры, предварительные договоры купли-продажи, договоры подряда, договоры о совместной деятельности, различные вексельные схемы.… Иными словами – все что угодно, лишь бы это не являлось договором долевого участия и не подлежало регистрации в ФРС. Этим и объясняется желание застройщика найти юридические возможности, чтобы назвать ту же самую деятельность по-другому, например, инвестиционным договором. Такой договор не регистрируется в ФРС, а на покупателя квартиры не распространяются положения закона "О защите прав потребителей".
- Что вынуждает людей подписывать такие договоры?
Если покупатель, ограниченный в своих финансовых возможностях, находит дом, в котором его устраивает местоположение и цена, то он невольно соглашается на монопольные условия, предложенные застройщиком. Обязать застройщика заключить именно договор долевого участия, не может никто, поэтому, в большинстве случаев, покупатель подписывает то, что предлагают.
- Случай первый. Рассмотрим ситуацию, когда дом все-таки достроен, и настал момент подписи акта приема-передачи. Но при осмотре квартиры вдруг выяснилось несоответствие характеристикам, указанным в договоре. Например, вместо ванны установлена душевая кабина?
Первый вариант: не подписывать акт приема-передачи. В этом случае следует помнить, что без подписи этого документа, вы не сможете получить свидетельство о собственности на квартиру. Если у вас нет острой необходимости в получении свидетельства, то есть вы не планируете немедленно дарить или закладывать квартиру, либо прописываться в ней, тогда подписание акта можно и отложить.
Второй вариант: подписать акт приема-передачи с оговорками. Можно поставить свою подпись и от руки в том же акте указать, какие претензии к застройщику у вас есть по готовому жилью.
- Как в этом случае мы можем взыскать неустойку?
В первую очередь нужно внимательно изучить договор, который вы заключали с застройщиком. Если в договоре не прописано, что там должна быть ванна, доказать что-либо в суде будет довольно проблематично. Если в договоре, либо в ином документе (например, в техническом задании к договору, в проекте квартиры и т.п.) стороны предусмотрели, что там должна быть именно ванна, то при подписании акта, можно предоставить застройщику претензию о несоответствии. Если застройщик не реагирует на претензию, либо отказывает в ее удовлетворении, придется идти в суд. В таком случае следует обратиться за помощью в специализированную организацию (строительную или, в нашем случае, сантехническую), которая оценит стоимость предполагаемых изменений в квартире, в рассматриваемом случае – демонтаж душевой кабины, приобретение и установка ванны, и составит смету. На основании полученной сметы, можно через суд взыскать деньги с застройщика. Причем, к моменту начала судебного процесса деньги уже могут быть как фактически потрачены (демонтаж душевой кабины и установка ванны уже состоялись), так и еще только планироваться к затратам; особой разницы для вынесения положительного судебного решения здесь нет.
- Случай второй. Что делать, если несоответствие планируемого и фактического результата нельзя изменить путем демонтажа или ремонта, например, когда площадь квартиры отличается от указанной в договоре в меньшую сторону?
В договоре может быть пункт, согласно которому несоответствие площади готового жилья требованиям договора не влечет за собой возврата денежных средств покупателю. Как правило, указывается максимальный размер расхождений в размерах, например 3 метра.
Внимательно читаем договор, и если в нем такой пункт отсутствует, мы вправе требовать уменьшения суммы договора.
Цена квартиры определяется исходя из стоимости квадратного метра. Соответственно, если построено 55 кв.м. вместо 58 кв.м., заявленных в договоре, деньги за оплаченные, но не построенные 3 кв.м. застройщик должен вернуть.
Кроме того, если речь идет именно о договоре долевого участия в строительстве жилья, то нельзя забывать о том, что Закон РФ «О защите прав потребителей» считает недействительными положения договора, ущемляющие права потребителей. О чем это говорит в рассматриваемом случае? О том, что даже если в договоре предусмотрен пункт, не позволяющий вернуть дольщику деньги за разницу между фактически оплаченной и фактически построенной площадью, и разница эта существенна (я предлагаю считать существенной разницу в площади превышающую 1 м.кв.), то все равно можно взыскать с застройщика деньги.
- Случай третий. Как быть, если стало очевидным, что строительство затянется на неопределенный срок?
Если прошел длительный промежуток времени (советую отталкиваться от 1 года, то есть если разница между сроком сдачи жилья в договоре и фактическим положением дел приближается к году, то можно начать серьезно беспокоиться), и мы понимаем, что вокруг застройщика сложилась неопределенная ситуация - лучше не ждать, а обратиться за консультацией в риелторские, оценочные или юридические организации. Проконсультировавшись, вы, возможно, примете решение расторгнуть договор и вернуть вложенные деньги, пока застройщик не обанкротил себя искусственно и не вывел свои активы.
Застройщик, как правило, не настроен возвращать вам деньги, ведь чем больше отток его денежных средств, тем менее он дееспособен. Я бы рекомендовала покупателю жилья действовать самостоятельно и заботиться в первую очередь о своих интересах, а не объединяться с целым коллективом таких же дольщиков. Потому как застройщику гораздо проще удовлетворить 2-3 просьбы, чем 100.
- Может ли дольщик требовать компенсацию морального вреда от застройщика?
Понятие "моральный вред" в нашей стране отсутствует. Если мы хотим взыскать деньги с застройщика, надо говорить о вопросах материальных.
Например, в ожидании сдачи жилого дома, вы снимаете квартиру. Нарушение сроков строительства вынуждает вас продлять аренду жилья. Таким образом, вы вынужденно платите деньги арендодателям, хотя в соответствии с договором долевого строительства, уже давно должны жить в собственной квартире. При наличии подтверждающих документов (достаточно договора аренды), вы имеете право взыскать компенсацию с застройщика.
Отмечу, что подпись дольщика под словами "претензий не имею" в акте приема-передачи квартиры не лишает его права взыскать с застройщика неустойку. Претензии по акту касаются качества жилья, а не сроков его сдачи. Дольщик может обратиться в суд в течение срока исковой давности (3 года) и потребовать с застройщика определенную денежную сумму за нарушение сроков договора.
- Какой совет вы можете дать тем, кто только планирует приобрести жилье в строящемся доме?
Я бы не рекомендовала подписывать договор с тем застройщиком, у которого реализуется первый или даже второй объект. Привести пример успешного строительства у фирм, которые от данного юридического лица строят дом впервые, довольно проблематично. Далее, следует обратить внимание на документы, которые есть у застройщика. Первое, что нужно проверить – это договор аренды земельного участка. Второе – разрешение на строительство. Часто строительство начинается, когда разрешения еще нет, в таком случае надо поинтересоваться у застройщика, когда оно будет, и какие документы для этого собраны. Третье – это технические условия – электричество, газ, вода. Это обязательный перечень документов, с которым нужно ознакомиться. Если застройщик не соглашается их показать – это повод усомниться в легальности осуществляемого строительства.
Если застройщик выбран, и с документами все в порядке, переходим к договору, который вам предстоит подписать. Если выяснится, что квартиру в выбранном доме приобрести по договору долевого участия нельзя, то есть застройщик предлагает иные варианты, в том числе инвестиционный договор или сложные вексельные схемы, мой совет - обратиться к специалистам. Они детально проанализируют договор и предупредят вас о возможных рисках. А в связи с тем, что документы, о которых речь идет в данном случае, имеют довольно сложную юридическую природу, лучше выбрать юридическую компанию, специализирующуюся в своей практике именно на сфере недвижимости.
Комментарии