Квартира со свободной планировкой — это жилплощадь, в которой нет межкомнатных перегородок, а несущие конструкции сведены к минимуму. Чаще всего такие квартиры проектируют в домах бизнес-, элит- и премиум классов. Их покупают люди, которые хотят с нуля создать удобную для себя квартиру с гардеробными, кабинетами, мастер-спальнями и другими комнатами, которые не закладывают в проект застройщики. Откуда взялось понятие «свободной планировки», зачем она нужна, с какими рисками может столкнуться покупатель и оправдываются ли затраты на такое жилье, выяснил ДОМОСТРОЙНН.РУ.
Начать следует с того, что квартиры со свободными планировками впервые появились в России в 90-х годах. Застройщики увидели, что люди все чаще стали делать перепланировки под себя, ломать стены, увеличивать метраж комнат за счет коридоров. Тогда и родилась идея проектировать квартиры без внутренних перегородок.
В российском законодательстве нет понятия «свободная планировка», поэтому утверждение, что в квартире без стен можно делать все, что душе угодно — это миф. Как и то, что в такой квартире совсем нет стен. Каждый застройщик обязан создать предварительную планировку помещения, в которой указывается, где должны располагаться «мокрые зоны» (кухня и санузлы) и вентиляция, после чего эти документы утверждаются. Но обо всем по порядку.
«Можно» и «нельзя»
Если собственник решил сильно видоизменить утвержденную застройщиком планировку, то он должен быть готов к бумажной волоките и визитам во многие инстанции. Если не узаконить все изменения, в будущем владельца могут ждать проблемы. Например, такую квартиру будет очень сложно продать, особенно ипотечникам, ведь банки не дают займы для покупки жилья с незаконной перепланировкой. Также, если об этом узнают в жилинспекции, хозяину придется заплатить штраф и узаконить все видоизменения. Самое страшное наступает, когда правила перепланировки нарушены, и оформить ее законодательно не получается. В таком случае собственнику вынесут предписание вернуть все, как было. Что нужно учесть, чтобы планировка была законна?
Во-первых, кухня. Это помещение относится к «мокрым зонам», поэтому здесь нужно учитывать все нюансы. Так, согласно закону, все нежилые помещения должны находиться только над и под нежилыми помещениями. Таким образом, расширить кухню можно только за счет коридоров или кладовок, а также, если под присоединенной площадью у соседей снизу находится кухня, санузел или нежилые помещения. Также стоит отметить, что в двушках и квартирах большей площади кухня должна быть не менее 8 кв. м, а в однушках — равна или более 5 «квадратов».
Фото: Саша Максимова
Во-вторых, санузел. Здесь действует такое же правило «мокрых зон» — их можно размещать только над и под такими же помещениями. Кроме того, запрещено изменять расположение стояков и вентиляции. По сути, единственное, что можно сделать с санузлом — это объединить ванну и туалет и расширить площадь за счет коридоров. Но и здесь надо знать, что ширина коридора, который ведет в жилые комнаты, должна быть не менее метра, в остальных случаях — не менее 0,85 м. Вход в санузел может располагаться только в коридоре. Собственник может сделать отдельный вход из комнаты при условии, что в квартире есть еще один санузел с входом из коридора.
Фото 1: Саша Масимова; Фото 2: dit26978 на Freepik;. Фото 3: wirestock на Freepik; Фото 4: jannoon028 на Freepik
В-третьих, комнаты. По санитарным нормам в однушках минимальная площадь жилого помещения составляет 14 кв. м. В двушках и трешках размер комнаты должен быть не меньше 8 «квадратов» при условии, что одна из комнат квартиры равна или больше 16 кв. м. Поэтому из двушки сделать трешку иногда проблематично. Ширина же любого жилого помещения должна начинаться от 2,4 метра. Также не стоит забывать, что в комнатах обязательно должен быть естественный свет.
Фото 1, 2, 3: Саша Максимова; Фото 4, 5: dit26978 на Freepik
В-четвертых, балкон. Балконы относятся к вспомогательным помещениям, поэтому увеличить площадь жилой комнаты за счет него не удастся. Это связано с тем, что расширение площади обогреваемых помещений зимой увеличит нагрузку на отопительную сеть. Таким образом, будет уменьшен тепловой контур. Но собственник вправе установить остекление до пола (только двойные стеклопакеты!). Также необходимо помнить, что переносить водяные отопительные приборы на балкон нельзя.
Есть ли спрос на «квартиры без стен»?
Генеральный директор агентства недвижимости «Самолет плюс Высота Нижний Новгород» Ирина Малыгина отмечает низкий спрос на квартиры со свободной планировкой. По словам собеседницы, это связано с тем, что такое жилье всегда сдается с черновой отделкой, а строительные материалы стоят дорого.
«Собственнику нужно не только возвести стены и поклеить обои, ему также предстоит провести всю электрику, а это стоит больших денег. Такая финансовая нагрузка под силу не каждой семье, поэтому чаще всего квартиры со свободной планировкой строят в сегменте „элит/премиум“, а такого жилья в Нижнем Новгороде мало. Отсюда и низкий процент спроса», — отметила Малыгина.
Нижегородский практикующий дизайнер и хоумстейджер Саша Максимова придерживается мнения, что спрос на такие квартиры не велик из-за дороговизны ремонта, а также из-за того, что после возведения стен площадь жилья уменьшается.
«Не стоит забывать, что квартира свободной планировки определенной площади после возведения в ней стен и перегородок становится квартирой меньшей площади, что влияет на стоимость при дальнейшей продаже», — уточнила собеседница.А вот дизайнер Инна Анохина на собственной практике отметила возрастающий интерес к «квартирам без стен». Она рассказала, что зачастую люди хотят купить именно такое жилье из-за мифа о том, что в нем можно сделать необычный и уникальный ремонт, но они не знают, что это регламентируется правилами и нормами.
«Люди думают, что в квартире со свободной планировкой они смогут сделать все, что захотят. Но это не так, потому что застройщик, в любом случае, указывает, где располагаются жилые комнаты, мокрые зоны, нежилые помещения и так далее. Бывает так, что в квартире кирпичиками выложены границы комнат, но стены до конца не возведены. По СНиПам это нужно обязательно делать», — предупреждает Инна.По словам дизайнера, «свободная планировка» — это, скорее, маркетинг. На деле же под этим понятием скрывается большое количество подводных камней.
Как правильно спланировать пространство?
Учесть пожелания всех членов семьи, не ошибиться с планировкой и сделать ее по закону поможет дизайнер. Даже если собственнику не нужны авторские решения и эксклюзивные материалы, профессионал поможет грамотно распределить нежилое пространство для создания гардеробной, постирочной или кабинета.
«На мой взгляд, самое важное — это удовлетворить все пожелания заказчика. Понятно, что в каждой комнате должно быть окно, туалеты и кухня должны быть привязаны к стоякам и вентиляции, а все остальное распределяется так, чтобы было красиво и удобно. Эстетика для меня немаловажный вопрос, но он вторичный. Самое главное — это, если клиент хочет гардеробную, найти для нее место. Пусть она будет небольшой, но она будет», — рассказывает Анохина.
Фото 1: dit26978 на Freepik; Фото 2: Freepik
Кроме того, дизайнер лучше знает, как и где разместить коммуникации, чтобы все трубы, розетки и выключатели выглядели стильно, но и чтобы при поломке до них можно было легко добраться.
«При самостоятельном планировании без дизайнера могут быть допущены ошибки в отоплении, освещении, электрике и эргономике пространств. Если ошибки будут грубыми, без соблюдения норм и правил, перепланировку нельзя будет узаконить», — отметила Саша Максимова.Если у покупателя квартиры нет желания нанимать дизайнера, с планировками может помочь застройщик. Некоторые девелоперы на этапе сделки предлагают клиентам несколько вариантов, чаще всего для разной целевой аудитории.
Кто покупает квартиры со свободными планировками?
Наши собеседницы поделились, что квартиры со свободными планировками в Нижнем Новгороде проектируют в домах бизнес- и элит/премиум-класса, поэтому покупателями чаще всего становятся представители бизнеса, сферы IT или люди, занимающие руководящие должности.
«В основном мои клиенты — это семейные люди 30–50 лет. Они занимаются собственным бизнесом или являются руководителями крупных компаний. В последнее время чаще стали обращаться специалисты IT-сферы», — поделилась дизайнер Инна Анохина.
«Ко мне чаще всего обращаются молодые люди, которые купили первое жилье или семейные пары с доходом выше среднего. Они работают в сфере творчества или IT, также обращаются блоггеры, рантье, работающие с VIP сегментом», — рассказала Максимова.Вопрос выгоды
Мы спросили у специалистов, что выгоднее приобрести: двушку в 60–70 квадратных метров с предчистовой отделкой или квартиру со свободной планировкой такой же площади, но с возможностью сделать ее уникальной и удобной для себя? Их мнения разделились.
«В Нижнем сейчас строится буквально несколько домов с квартирами со свободной планировкой, и, к сожалению, такое жилье — это вообще не тренд. Сейчас люди, покупая дорогое жилье, особенно в крупных городах, хотят уже готовую отделку. Это обуславливается тем, что отделочные материалы дорогие, особенно, если они импортные. Еще сложнее найти хорошую строительную бригаду. Поэтому, чтобы сберечь нервы и деньги, наверно, лучше купить готовую двушку. Но все зависит от запросов клиента», — считает Ирина Малыгина.«Все зависит от вводных данных объекта и желания заказчика иметь уникальное и личное пространство, но при этом потратить больше времени и денег на тщательное планирование, ремонт и узаконивание перепланировки. Плюс надо помнить, что при постройке стен примерно 3–5 квадратных метров могут быть съедены», — отметила хоумстейджер Саша Максимова.«Определяющий фактор здесь — цель заказчика. Можно купить готовую двушку и поклеить обои любимого цвета. Но если клиент хочет квартиру под себя — лучше купить жилье со свободной планировкой. Но всегда надо помнить, что это намного дороже», — выразила свою точку зрения Инна Анохина.
Комментарии