В июле Госдума приняла в окончательном чтении закон о компенсации за жилье в случае признания сделки незаконной. Нормативный акт получил также одобрение со стороны Совета Федерации и вскоре будет подписан Президентом России. Прежде всего закон направлен на защиту прав добросовестных покупателей недвижимости. Насколько реально будет добиться возмещения убытков в случае аннулирования сделки, Домострою рассказал юрист направления «Налоги и право» ГК SRG Михаил Прихожан.
В каких случаях сделка может быть признана незаконной?
Аннулирование сделок с недвижимым имуществом физических лиц случается не так уж и редко, хотя и массовой волны отмены таких сделок тоже не наблюдается.
Чаще всего основанием для выплаты компенсаций является признание сделок с недвижимостью недействительными или незаключенными. Нередко такое случается по причине недееспособности продавца, а также при отсутствии у него прав на реализованный объект недвижимости. Довольно часто случается и так, что даже наличие справок из лечебных учреждений об отсутствии у продавца психических заболеваний, а также нотариальное удостоверение сделки, не являются гарантией того, что она не будет оспорена. Например, иногда при рассмотрении таких дел, суды выявляют у продавцов иные заболевания, свидетельствующие о том, что те не являлись полностью дееспособными при заключении сделки. Это становиться основанием для отмены таких операций.
С кого можно взыскать убытки?
Чаще в данной ситуации страдают именно покупатели, а не продавцы. Так как последний сразу получает назад свою квартиру, а вот выплата компенсации покупателю весьма часто может затягиваться в связи с неплатежеспособностью продавца, который к моменту признания сделки незаконной уже успел потратить полученные деньги. Такое случается при расторжении сделок с пожилыми людьми, имеющими очень ограниченный доход, чтобы вернуть продавцу средства за квартиру.
Кстати, в моей практике иногда встречались случаи, когда риэлторы или иные профессиональные участники рынка компенсировали ущерб, возникший от признания, заключенных при их посредничестве сделок недействительными. Но нельзя сказать, что это является массовой практикой.
В качестве примера можно привести решение Железнодорожного районного суда города Екатеринбурга по делу № 33-501/2013, в соответствии с которым с риэлтерского агентства были взысканы убытки, возникшие в связи с тем, что сделка с квартирой являлась незаконной. В своем решении суд сослался на нормы ГК РФ, а также на Закон РФ от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей». Кроме того, суд принял во внимание Постановление Пленума ВС РФ от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей». На основании указанных актов суд сделал вывод о том, что на риэлтерской компании, как на исполнителе, лежит обязанность по возмещению убытков, причиненных заказчику недостатками оказанной им услуги.
Потому можно говорить о том, что закон в целом позволяет взыскивать убытки с лиц, при непосредственном посредничестве которых были заключены данные сделки. Но многое будет зависеть от условий договора, заключенного с данными лицами. В любом случае для привлечения их к ответственности необходимо будет доказать их вину.
На какую сумму сможет рассчитывать пострадавший покупатель?
Вместе с тем, благодаря принятым депутатами поправкам в Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ гражданин сможет требовать компенсацию в судебном порядке, если не получил ее в течение полугода. Причем закон будет иметь обратную силу. Инициатива направлена на дополнительную защиту прав добросовестных приобретателей.
Размер компенсации в этом случае определит суд в соответствии с суммой, составляющей реальный ущерб, или с суммой кадастровой стоимости жилого помещения, если такое требование заявит добросовестный приобретатель. В том случае, если часть убытков уже была возмещены гражданину, размер компенсации подлежит уменьшению на эту сумму.
Текст подготовила Елена Карал
Комментарии