Элитное жилье: параметры роскоши

Есть ли параметры у роскоши? Оказывается, есть, особенно если речь идет об элитном жилье. Решая приобрести квартиру элит-класса, не помешает разобраться, действительно ли вам предлагается то, что заявлено в ярких рекламных проспектах. Какое жилье относится к элитному классу, и какие параметры скажут о том, что перед вами то, что вы так долго искали? Ответ на эти вопросы, DomostoryNN узнал у экспертов.

Татьяна Романчева, директор Нижегородского центра научной экспертизы

Проекты элит-класса не слишком рекламируются потому, что приобрести такое жилье может себе позволить небольшая группа людей, по сравнению с большей частью населения. Самое главное для элитного жилья — место. При этом не так много мест, где можно построить хорошее, элитное жилье. Недавно был конкурс проектов концепции развития Стрелки, где один из победителей представил проект с жильем. Как экономист, я понимаю, что стоимость этого жилья будет крайне высокой, потому что речь идет о «близкой воде» для подземной парковки, высвобождении территории, а также ограничении этажности - все это способствует повышению цены. 

В свое время там был представлен проект «Стрелка Сити» - море офисов. Однако это нецелесообразно в таком количестве, так-как в этом месте никто их не сдаст. Строительство жилья также проблематично-добираться туда непросто. Поэтому для элиты данное место является пока непризнанным.

Ключевое значение имеет такой параметр, как location, location & location (местоположение - прим.ред.). Элитное жилье шумных магистралей не любит. Это тихое место в центре города, а не у шумной магистрали.

Первые этажи не заняты магазинами и даже офисами. В редких случаях в доме могут находиться банки. Количество парковок - полторы-две на семью. Это также небольшое количество квартир - порядка 50. Как правило, квартиры ориентированы минимум на две стороны света. К слову, этого избегают в проектах эконом-класса из-за увеличения площади двухсторонних квартир. В элитном жилье, напротив, это является нормой.

Нужно отметить, что сейчас элитное жилье претерпевает некоторые изменения. Как правило, элита имеет хорошие загородные дома, которые используют не только по выходным, но и для постоянного проживания. Поэтому и общая площадь квартир в этом классе за несколько лет упала с 300 кв.м. до 150 кв.м. Это веяние касается не только Нижнего Новгорода, но и всей страны. Элитное жилье предъявляет высокие требования к инженерному обеспечению. Никто там не делает отделку, потому что это очень индивидуально. Это обязательно закрытая дворовая территория, инфраструктура, озеленение, прогулочные зоны и т.д. Самое главное, как я уже говорила - парковки, поскольку элит-класс подразумевает наличие нескольких машин в семье.

Итак, что я имею в виду, говоря о загородном жилье? Это не значит, что элита предпочитает исключительно загородную недвижимость. Это значит, что есть загородный дом, и должна быть элитная квартира в городе, где можно проводить досуг, свободное, а иногда и рабочее время - одно другого не исключает!

Еще недавно в эконом-классе мы слышали лозунг: «Поменяй квартиру на жилье в пригороде» - это не тот вариант. Думаю, что многие владельцы жилья эконом-класса не всегда понимают, что такое загородная жизнь. Помимо обеспечения комфорта, нужно понимать, что все проекты, находящиеся за чертой города, находятся в подчинении местных администраций. Именно Богородкая, Кстовская, либо какая-то другая администрация, будет заниматься решением задачи по здравоохранению, охране жизни и здоровья, обучению и т.д. 

Каждый раз, делая проекты элит-класса, мы упирались в оптимальное количество опций, которые должно включать это жилье. Это не только площадь помещений, не только место, единый социум, но и определенные опции по водоснабжению теплоснабжению, вентиляции и многое другое.

Элитный дом, находясь в центре города, будучи малоэтажным, имеет оригинальную архитектуру, которая в исполнении недешева. Говорить о низких ценах однозначно не приходится!

Наталья Неверова, директор по маркетингу и продажам ГК «ТРИО Девелопмент»

Классификация, например, московской недвижимости не имеет особых отличий от международного рынка, поскольку она создавалась международными консалтинговыми агентствами. Они обобщили международный опыт и создали классификацию. Она, может у каждого агентства различаться своими деталями, но этих различий не так много. Так, к элитной недвижимости относят дома, находящиеся в центральных частях города. 

Также обязательными являются следующие параметры: закрытая придомовая территория, обеспеченность машиноместами (от 1,5 машиномест на квартиру), потолки более трех метров, окна минимум алюминиевые, деревянные или дерево-алюминиевые. Окна должны быть увеличенной высоты, иметь высокие шумо- и теплоизоляционные характеристики. Кроме того, существуют особые требования к качеству инженерии дома: наличие центральной системы кондиционирования, приточно-вытяжной вентиляции, дополнительной системы очистки воды и т.д. Это также высококачественные лифты фирм ОTIS, Kone, Shindler.

Ограничений по метражу квартир нет, тут больше вопрос маркетолога, который закладывает определенную целевую аудиторию в проект, но конечно есть определенный набор помещений и их метражей, которые предъявляются к квартирам элит-класса – это просторные прихожие, большие кухни-гостиные, наличие собственных санузлов и гардеробных комнат при спальнях и т.д. Кроме того, есть ограничения по количеству квартир в жилом комплексе. «Элитка» априори не может быть рассчитана на 300 квартир. Порядка 150-170 квартир еще можно отнести к элит-классу, при условии, что речь идет о разных корпусах, а не об одном доме! Обязательно, чтобы на этаже было не более четырех-пяти квартир.

В комплексах элит-класса места общего пользования отличаются большой площадью. При входе в дом элит-класса, вы попадаете не сразу на лестничную клетку с лифтом, а в холл площадью минимум 100-120 кв.м.

Кроме того, предполагается обязательное применение высококачественных отделочных материалов: мрамор, кирпич, клинкерная плитка — все то, что натурально, дорого. Это относится как к местам общего пользования, так и к фасадам.

Что касается районов, где могут строиться комплексы элит- и премиум-классов, то со временем ситуация может меняться. Например, в Москве эти объекты раньше всегда располагались в рамках центрального округа. За последние лет шесть-семь, пошла тенденция смещения данного сегмента в районы близкие к центру, которые традиционно считаются престижными: Ленинский проспект, Воробьевы горы, Университет и т.д. Раньше там присутствовал исключительно бизнес-класс. У этой ситуации есть одна единственная причина – площадок под застройку в центре осталось очень мало.

На рынке Нижнего Новгорода я впервые столкнулась с интересной классификацией новостроек по цене квадратного метра. Такая классификация не применяется на московском рынке. Чтобы отнести объект к тому или иному классу, московские эксперты разбирают его по техническим характеристикам: по начинке, по количеству квартир, по тому где он находится, по высоте потолков и т.д.

Если 70-80% характеристик, присутствующих в проекте, подходят к классу, например, бизнес-, то его причисляют к нему. Если объект не дотягивает, его понижают в классе. То есть, в рекламных материалах и основе позиционирования, застройщики стараются придерживаться принятых классификаций.

Нижегородскому рынку первичной недвижимости не хватает жесткой классификации, отсюда много проектов в позиционировании которых присутствует некоторое завышение класса. При этом стоимость данных жилых комплексов не всегда определяет их класс и набор качественных характеристик, которые заложены в проекте. Поскольку нет принятых норм, то и качественных проектов не так много.

Хотелось бы отметить, что клиентов, которые говорят о том, что они годами искали качественное жилье в Нижнем Новгороде немало! Кроме того, клиенты стали более избирательны: они много путешествуют, тщательно изучают информацию в интернете, а также московский и зарубежный опыт. Когда ты предлагаешь им набор качественных опций, который позволит удовлетворить все их ожидания и потребности, они готовы за это платить. Они реально оценивают предложение, понимают и принимают цену!

Екатерина Фонарева, директор департамента жилой недвижимости Colliers International (Москва)

Основные параметры, по которым объект можно отнести к премиум- или элит-классу - это местоположение, количество квартир в проекте, высотность комплекса. Так, элитный комплекс должен быть расположен в исторически значимых районах центрального округа Москвы, иметь не более 70-80 квартир в проекте и не более трех-четырех квартир на этаже.  При этом высотность комплекса - не более восьми-девяти этажей. Элитный объект должен обладать хорошими видовыми характеристиками на исторический центр, в квартирах на верхних этажах располагаются открытые террасы. 

В таких объектах, как правило, применяют только натуральные отделочные материалы, управляющая компания предлагает широкий спектр дополнительных сервисных услуг.

На рынке Москвы уже давно сложилась четкая классификация жилых новостроек, при этом в регионах мы наблюдаем размытость в классификации проектов. Зачастую застройщики присваивают объекту премиальный класс только за счет того, что он находится в центре. При этом сам объект не обладает достаточными качественными характеристиками, по которым его можно отнести к премиальному классу. Что касается новостроек Нижнего Новгорода в высоком ценовом сегменте, то здесь можно выделить жилой комплекс «Trinity», который на наш взгляд отвечает всем характеристикам жилья класса «премиум». Как с точки зрения местоположения, так и с точки зрения самой концепции проекта.

Послесловие

Подводя некий итог мнений экспертов, следует отметить, что все они довольно жестко обозначили критерии, по которым тот или иной объект соответствует  элит-классу. Еще жестче эти рамки устанавливают международные и российские классификации. Благодаря им каждый может понять, жилье какого класса он намерен приобрести.

В России Единая методика классифицирования жилых новостроек по потребительскому качеству, утверждена Национальным Советом Российской Гильдии Риэлторов (РГР) в декабре 2012 года.

Согласно этой классификации, все дома оцениваются с учетом таких параметров:  несущие и ограждающие конструкции, объемно-планировочные решения, инженерное обеспечение, остекление, внутренняя отделка квартир и общественных зон, общая площадь помещений, характеристики входных групп, а также входов в квартиры, придомовая территория, архитектура, безопасность, инфраструктура здания, а также социальная инфраструктура, параметры паркинга и многое другое.

Единая классификация проектов многоквартирных
жилых новостроек по качеству (ЕК МЖН)

Признаки (характеристики)		Критерии отнесения к классу качества
		Классы массового жилья		Классы жилья повышенной комфортности
		Эконом-класс	Средний класс	Бизнес-класс	Элитный класс
Архитектура (отсекающий признак между группами)		Стандартная (серийный проект), проекты повторного применения	Большее разнообразие архитектурных опций (переменная этажность, фасады, планировки), усовершенствованные серийные проекты, проекты повторного применения или индивидуальные проекты	Индивидуальный проект с подчеркнутой дизайнерской проработкой архитектурного облика.	Архитектурный облик объекта требует глубокой проработки внешних элементов здания с учетом рельефа и окружающего участок ландшафта. Дом должен возводиться по индивидуальному авторскому проекту известного архитектора (масштаб известности может ограничиваться субъектом РФ) и может претендовать на уровень архитектурного памятника местного значения.
Несущие и ограждающие конструкции (отсекающий признак между классами)		Нет ограничений	Сборный ж/б, бескаркасные из керамического кирпича и монолитно-ж/б-каркасные дома (ограждающие конструкции из монолитного ж/б, пеноблоков, керамического кирпича и др.)	Бескаркасные из керамического кирпича и монолитно-ж/б-каркасные дома (ограждающие конструкции из монолитного ж/б, пеноблоков, керамического кирпича и др.)	Бескаркасные из керамического кирпича и моно литно-ж/б-каркасные дома (ограждающие конструкции из керамического кирпича)
Остекление (факультативн. признак)		Двойные рамы из отечественных деревянных или пластиковых профилей с однослойным стек лом, или одинарные рамы со стеклопакетами	Импортные пластиковые профили средней ценовой ниши со стеклопакетами. Отечественное остекление высокого класса по импортным технологиям	Современные импортные пластиковые и деревянные профили верхней ценно вой ниши со стеклопакетами из энергосберегающих стекол. Повышенная площадь остекления (с учетом климатического пояса) Отечественное остекление высокого класса по импортным технологиям	Современные импортные фиберглассовые и деревянные профили верхней ценовой ниши со стекло пакетами из энергосберегающих стекол. Повышенная площадь остекления (с учетом климатического пояса)
Объемно-планировочные решения		Кэ более 0,75,высота потолков в чистоте менее 2,7 м.	Кэ – не более 0,75, высота потолков от 2,7 м. Комнаты изолированные, наличие больших балконов, кладовок. В некоторых проектах предусматриваются эркеры и летние помещения. Возможность перепланировки чаще всего ограничена.	Кэ – не более 0,7, высота потолков от 2,75 м. Свободная планировка внутри квартиры. Возможности перепланировки, часто наличие пентхаусов, двухуровневых квартир. Предусмотрена возможность зонирования квартиры на гостевое пространство и месс та для отдыха. Возможно наличие бал конов и лоджий большой площади для организации зимних садов. Наличие не менее 2 санузлов в квартирах свыше двух комнат.	Кэ – не более 0,65, высота потолков от 3,0 м. Количество выходов квартир на лестничной площадке – до 3-4. Гибкое объемно-планировочное пространство, ограниченное периметром наружных стен. Эксклюзивные планировки. Зимний сад, наличие хозяйственных помещений (прачечные, гардеробные и др.), расположенных в цокольном этаже или подвальном помещении жилого дома. Кухни-столовые, террасы. Обязательно наличие не менее 2 санузлов во всех квартирах.
Внутренняя отделка общественных зон (отсекающий признак между классами)		Стандартная отделка	Улучшенная отделка	Высококачественная отделка (декоративная штукатурка, керамическая плитка, искусственный камень и т.д.)	Эксклюзивная отделка в соответствии с дизайн-проектом
Внутренняя отделка квартир (факультативн. признак)		Без отделки или стандартная отделка	Квартиры - без отделки (черновая отделка) или улучшенная отделка	Квартиры - без отделки (черновая отделка) или улучшенная отделка "под ключ"	Квартиры - с эксклюзивной отделкой (в соответствии с авторским дизайн-проектом, с применением эксклюзивных отделочных материалов) или без отделки (полная подготовка под чистовую отделку и шумоизоляция, включая в т.ч. заведение всех инженерных сетей поквартирно)
Общая площадь квартир, кв. м (отсекающий признак между классами)	1-комн.	от 28	от 34 (студии – от 28 кв.м.)	от 45	студии – от 60
	2-комн.	от 44	от 50	от 65	от 80
	3-комн.	от 56	от 65	от 85	от 120
	4-комн.	от 70	от 85	от 120	от 250
	5-комн.	от 84	от 100	от 150	от 350
Площадь кухни, кв. м (отсекающий признак между классами)		до 8. Возможно кухня-ниша.	от 8	от 12	от 20
Характеристика входных групп и дверных блоков (вход в квартиру) (факультативный признак)		Нет требований	Металлические двери с домофоном в подъездах, помещение для консъержа, металлические входные двери квартир	Металлические двери с домофоном в подъездах, повышенная тепло- и звуко изоляция входных групп, помещение для консъержа, металлические сейф-двери , с наружной и внутренней отдел кой, с 4-сторонним запиранием в квартирах	Металлические двери с домофоном в подъездах, повышенная тепло- и звукоизоляция входных групп, надежная замковая группа (секретность, броненакладки). Встроенные видеоглазки. Холл, ресепшн. Металлические сейф-двери с наружной и внутренней отделкой, с 4-сторонним запиранием в квартирах
Инженерное обеспечение (отсекающий признак между группами)		Энергоснабжение - 10 КВт на квартиру, однофазное. Отопление – центральное.	Энергоснабжение - 10 КВт на квартиру, однофазное. Отопление – центральное, радиаторы или конвекторы с терморегулятором.	Энергоснабжение - свыше 10 КВт на квартиру + аварийное электроснабже ние дома. Централизованная приточно-вытяжная вентиляция и климат-контроль (или шахты для наружных блоков сплит-систем), возм. внешние сплит-системы, дополнительные уровни водоподготовки, воздухоподготовки. Отопление автономное или центральное (индивидуальный тепловой пункт). Лифты скоростные, импортного или совместного пр-ва, с индивидуальной отделкой кабин. Современные слаботочные и коммуникационные сети. Биметаллические радиаторы, импортные с терморегулятором. Предусмотрены места для кондиционеров, дренажная система.	Энергоснабжение - свыше 10 КВт на квартиру + аварийное электроснабжение дома. Централизованная приточно-вытяжная вентиляция и климат-контроль в каждой квартире, с очисткой воздуха, пароувлажнением, поддержанием заданной температуры (летом - охлаждение, зимой - нагрев). Дополнительные уровни водоподготовки, воздухоподготовки. Комплексная 5-ступенчатая система фильтрации. Качество воды сертифицировано на уровне питьевой. Отопление автономное (котель ная) /смешанное или воздушно-конвекторное (индивидуальный тепловой пункт). Лифты от ведущих мировых производителей, скоростные, индивидуальная отделка в соответствии с авторским дизайн-проектом всего комплекса. Современные слаботочные и коммуникационные сети, монтажная коробка в квартире. HD –телевидение, спутниковое, кабельное, Интернет-телефония. Импортные конвекторы, поддерживающие внутренний микроклимат помещения с помощью фэнкойлов/блоков индивидуального комфорта. Система учета - поквартирный дистанционный учет всех энергоресурсов с выводом на единый пункт диспетчерского учета.
Придомовая территория двора и безопасность (отсекающий признак между группами)		Благоустройство стандартное	Возможна ограда по пери метру. Наличие типовых детских и хозяйственных площадок. Общее озеленение территории.Охрана периметра возможна, но не обязательна. Консьерж, домофон.	Благоустроенная, конструктивно выделенная прилегающая территория, с согласованным на стадии проекта (раздела генплана) огороженным периметром. Выделение площадей под детские и хозяйственные площадки. Озеленение территории, возможна проработка ландшафтного дизайна. Консьерж, электромагнитный замок, собственная служба охраны, стационарные посты на входе в дом, на въездах в паркинг, на въездах во двор. Видеонаблюдение на входе в дом и по периметру дома. Система уведомления о доступе третьих лиц на территорию – домофон через консъержа.	Благоустроенная, конструктивно выделенная огороженная прилегающая территория. Ландшафтный дизайн, малые архитектурные формы. Консьерж, электромагнитный замок, собственная служба охраны, стационарные посты на входе в дом, на въездах в паркинг, на въездах во двор, передвижной патруль по периметру дома и придомовой территории, на лестницах и лестничных клетках. Видеонаблюдение на входе в дом, по периметру дома, на лестницах и лестничных клетках, перед входом в квартиру. Пожарная безопасность – установка систем сплинкерного пожаротушения, система оповещения о пожаре и дымоудаления с выводом всей информации на единый диспетчерский пункт и дублированием на пункт охраны. Кругло суточная диспетчеризация всех инженерных сетей и систем. Система быстрого информирования и реагирования на сбои и аварии. Система уведомления о доступе третьих лиц на территорию – гость-консъерж-житель.
Инфраструктура дома (отсекающий признак между бизнес- и элитным классом)		Наличие площадей помещений нежилого назначения согласно установленным требованиям к жилым застройкам	Наличие площадей помещений нежилого назначения со гласно установленным требованиям к жилым застройкам. Дополнительно: размещение службы эксплуатации на площадях нежилого назначения	Широкий набор объектов социальной и коммерческой инфраструктуры с возможностью контроля доступа посторонних лиц, собственная служба эксплуатации	Разветвленная сеть инфраструктуры для жильцов дома, доступ посторонних лиц возможен только по клубным картам – приглашениям владельцев квартир. Дополнительно: персональное сервисное обслуживание, дополнительные опции инфраструктуры.
Внешнее окружение и наличие социальной инфраструктуры в районе (факультативный признак)		Наличие объектов социальной инфраструктуры в радиусе 1 км от жилого дома.	Наличие объектов социальной инфраструктуры в радиусе 1 км от жилого дома.	Расположение в районах с большой концентрацией объектов коммерческого, административного назначения. Доступность объектов социальной инфраструктуры в радиусе не более 1 км от жилого дома.	Расположение в районах с большой концентрацией объектов коммерческого, административного на значения. Доступность элитных объектов социаль ной инфраструктуры. Близость к культурным центрам, памтникам архитектуры. Преимущества рас положения с точки зрения экологии. Живописный вид из окон. Транспортная доступность (удобство подъезда к территории дома).
Параметры паркинга (отсекающий признак между классами)		Согласно нормативным требованиям местного Генплана	Согласно нормативным требованиям местного Генплана	Закрытый наземный/подземный паркинг + возможность парковки на охраняемой придомовой территории из совокупного расчета не менее 1,0 машино-места на квартиру.	Закрытый, наземный / подземный, отапливаемый паркинг, предпочтительно – с мойкой и экспресс- автосервисом. Доступ в паркинг для жителей: квартира - лифт – паркинг. Не менее 1,5 машино-мест на квартиру.

Автор: Елена Карал
Фото: znakotveta.ru