Саморегулирование в строительной сфере совпало с трудными временами кризиса. Но, возможно, правы те оптимисты, которые говорят об оздоровительном влиянии кризиса и настаивают на том, что таким образом организации почистятся от кадрового балласта и не слишком нужных программ. Меры же господдержки внушают надежду на то, что стройки по стране не остановятся, а самые надежные и качественно работающие предприятия комплекса, увеличив запас прочности, смогут и дальше работать стабильно и уверенно.
О том, какова в происходящих процессах роль саморегулируемой организации строителей, мы беседуем с президентом некоммерческого партнерства «Объединение нижегородских строителей», почетным строителем РФ, депутатом Думы Нижнего Новгорода, генеральным директором ГК «Кварц» Дмитрием Кузиным.
Вы не раз говорили, что саморегулируемая организация строителей создана, в том числе, и для того, чтобы регулировать рынок. Каковы же механизмы этого регулирования? Евросоюз на днях предложил среди методов оздоровления мировой экономики общественный контроль. Применимо ли это в строительстве?
Дмитрий КУЗИН: Основные цели саморегулирования – это обеспечение безопасности, качества и ответственности. Достигаются они наличием стандартов и правил саморегулируемой организации (СРО). Эти стандарты и правила различного характера, но они касаются всей деятельности строительной организации. Как они будут влиять на рынок? Помогут сегодняшние организации сделать более качественными и выдать им допуск. А некачественно работающих оставить за бортом. Это своего рода и фильтр, и регулирование рынка. По сути, тот самый общественный контроль, о котором вы говорите. Передача функций регулирования профессиональной деятельности от государства к общественным организациям является как раз осуществлением общественного контроля. Но контроля не со стороны всего общества и не «с улицы», а со стороны выбранного профессионального сообщества, мнению которого строители доверяют. Государство как бы говорит: вы сами знаете, кто из вас чего достоин, сами и решайте вопрос о допуске на рынок. И несите ответственность, в том числе материальную.
Это не значит, что мы будем контролировать процессы на строительной площадке до такой степени, чтобы приходить туда и говорить: «Вот этот руст на заделан, а этот шов неверный». Нет, мы не будем подменять собой технический надзор - для этого есть технические регламенты, органы технадзора на самих предприятиях, госстройнадзор, государственная экспертиза для проектных организаций. Но наблюдать за соблюдением технических регламентов – будем. Потому что если та или иная организация не обеспечивает соблюдение технического регламента, это значит, что она работает некачественно.
Что еще мы будем анализировать в деятельности строительной организации? То, какие люди там работают, какой у них профессиональный стаж. Насколько позитивна экономика в этих организациях, какова репутационная составляющая: высока или, наоборот, подорвана. Какие бы трудные времена ни были сегодня, профессионалы понимают важность такого самоконтроля в отрасли. К нам еще до создания СРО обращались общественные профессиональные ассоциации сантехников, электриков, специалистов, которые занимаются лифтовым оборудованием, с тем, чтобы вступить в наше объединение. Саморегулируемая организация строителей создана ведь на базе одной большой общественной организации - Союза строителей. И рамки ее расширяются. Вузы, например, будут вплотную связаны с деятельностью СРО, участвуя в подготовке и переподготовке, аттестации специалистов.
Сегодня в России опубликован список так называемых строительных пирамид. По каким признакам вообще можно опознать недобросовестного застройщика, чтобы не попасть в неприятную ситуацию? Правда, в Нижнем опознана только одна такая компания.
Дмитрий КУЗИН: Вы имеете в виду печально известную «Социальную инициативу»? Факты, конечно, налицо: есть обманутые дольщики, есть незавершенные дома. Но я вот не знаю, что там на самом деле: недодуманность, ошибка в расчетах, непрофессионализм или, действительно, недобросовестность. Дело в том, что в педантичной Германии, например, тот же принцип был положен в основу деятельности известного объединения «Стройсберкасса»: человек сначала вкладывает деньги под какой-то процент и, в зависимости от этого, получает целевой кредит на строительство жилья. Я, конечно, не знаю, как кризис отразился на этой немецкой строительной сберкассе. А что касается саморегулирования и пирамид, то, думаю, напрямую мы не сможем так сразу оценивать: пирамида или нет. И выносить приговор: вы – «Социальная инициатива» -3, мы вас не допустим. Но, глядя на структуру предприятия, на профессионализм его сотрудников, на его экономику (где есть, например, коэффициент, который говорит о целевом вложении средств), мы можем указать: вот тут у вас непорядок. А если недочеты не устраняются, то СРО вправе лишить эту организацию допуска на рынок. А это все равно, что лишить лицензии.
Во всем мире общественный контроль такого рода эффективно работает. Попробует любая, скажем, американская, компания перестать по каким-то причинам быть членом соответствующей ассоциации – все! Ее репутация подвержена краху, она просто не сможет заниматься строительством.
Так что механизмы есть, и хотелось бы не шашкой махать, говоря, что мы со всем справимся, но видеть и осознавать цели. Мы будем четко работать над внедрением тех стандартов и правил, которые сейчас разрабатываем, и будем стремиться к тому, чтобы их признали и соблюдали все предприятия отрасли. В результате мы, действительно, создадим рынок качественных организаций, где не должно и не может возникнуть строительных пирамид.
И все же – если вернуться к их признакам?
Дмитрий КУЗИН: Ну, прежде всего, неоправданно низкая цена. На это можно попасться: это вкусно. Но не занимайтесь самообманом – вспомните про бесплатный сыр в мышеловке. Но, знаете, сегодня люди на такие приманки реагируют соответствующим образом. Понимая, что, заплатив привлекательно низкую цену, они могут потом вообще все потерять.
Правда, в число пирамид можно попасть и непреднамеренно. Это может случиться по недостаточной грамотности руководителя, когда проблемы валом накатятся, проект из доходного станет убыточным, и, чтобы достроить объект, денег не хватит, даже если продать имеющиеся квартиры по супервыгодной цене. Я очень переживаю, что стройки могут просто встать. Как встали банки из-за кризиса ликвидности. Правда, на сегодняшний день у нас такого нет. И вроде бы не грозит. Сегодня подвести организацию может только неумение руководителя найти ходы и выходы в сложившейся ситуации. Сейчас есть и государственная поддержка, и банковская. Есть, наконец, организации, которые занимаются приобретением незавершенки. Со слов министра, например, знаю, что областное министерство строительства ведет объекты незавершенного строительства, тщательно отслеживает ситуацию и, если что, сразу приглашает к себе, чтобы проработать индивидуальный план спасения. Знаю, что и муниципалитет тоже этим занимается, разрабатываются муниципальные гарантии для предприятий строительного комплекса. Для нормальных, честных организаций, попавших в сложную ситуацию, помощь всегда найдется. Предприятию не нужно таиться, нужно идти в департамент инвестиций, в министерство строительства, к нам в саморегулируемое «Объединение нижегородских строителей» (СОНС). Пока не поздно, пока этот комок долгов не превратился в снежный вал, лавину.
По городу всюду висят растяжки: антикризисные программы, антикризисные цены. Даже антикризисные вечеринки. Что может предложить СОНС в качестве антикризисной программы?
Дмитрий КУЗИН: Слово «антикризисный» стало модным. Антикризисные меры в рекламной транскрипции - это то, что выгодно и… дешево. И «подходит именно для вас». «У вас кризис в душе? Приходите!» Очень напоминает вездесущее слово «sale» - распродажи, скидки, дешевые товары. По сути, ничего больше под понятием «антикризисный» реклама не предполагает. Ну, а что касается по-настоящему антикризисных мер, то я о них уже сказал: мы, как профессиональное сообщество, готовы проанализировать узкие места в деятельности предприятия, указать на них, помочь определиться с путями их устранения.
Не секрет, что сегодня говорят о сговоре строителей, которые якобы не хотят опускать цены на жилье. Эта мысль даже прозвучала - правда, применительно к Москве - в программе ЦТ «Человек и закон». Как бы вы прокомментировали эти высказывания?
Дмитрий КУЗИН: Надо понимать, что у нас, в отличие от столицы, совершенно другой рынок. И нельзя на него смотреть, как на погоду: сегодня в Москве дождь - завтра и к нам придет дождь, сегодня там солнце – завтра и у нас будет солнце. Сегодня там цены поползли вниз – наши аналитики утверждают, что и у нас поползут. Нет, рынки разные. У нас рынок профессиональный, то есть застройкой занимаются профессионалы. В столице профессиональные строители занимаются генподрядом и субподрядом, а владельцы земли или инвесторы-застройщики – это бизнес, у которого по разным корзинам разложены яйца и который сегодня взял деньги из корзины «застройка» и вложил в корзину «валюта». А завтра закупил валюту и сунул ее в корзину «застройка» или в любую другую. Поэтому они и считают по-другому, и обстоятельства, влияющие на ценообразование, там другие.
У нас же есть себестоимость, есть затраты на коммуналку, на внекварталку, на тарифы, на землю - от этого никуда не денешься. И у нас сегодня не такая высокая наценка на жилье, чтобы делать скидки. А люди отложили спрос и ждут снижения цены. Кто-то вложил сбережения в доллар. Сейчас доллар стабилизируется – будет более стабильным квадратный метр. Но откладывают свой спрос люди, может быть, зря. Потому что в дома высокой степени готовности застройщиком уже вложены средства, и, снижая цены на квартиру, он непременно получит убыток. А значит, завтра просто не сможет строить. Поэтому у нас цены на жилье обладают другой динамикой - динамикой рекламного антикризисного предложения. Если скидки в докризисные времена были 1-2 процента, то сейчас 5 процентов и кое-где, на большие площади, 10 процента. Это тот запас, который предусмотрен в сметном нормативе, и строители могут его сегодня предложить на рынок. Говорить же о сговоре в нашей ситуации бессмысленно.
Раньше строили микрорайонами, сейчас эта практика отпадет?
Дмитрий КУЗИН: Да нет, почему? Проекты же нельзя в одночасье взять и срезать, сказав, что это будет один дом. Позиция в квартальной застройке не меняется. Но сроки строительства будут удлиняться. В принципе все компании откорректировали свои планы и объемы производства. И это понятно – затормозились ипотечные программы, банковские кредиты.
Как же может быть решена в сегодняшних условиях проблема доступного жилья? На что, в первую очередь, идут средства господдержки?
Дмитрий КУЗИН: Хочется сказать, что нет худа без добра. Сегодня господдержка, в том числе ипотечного кредитования, выходит на новые витки. Раньше государственные программы были направлены на то, чтобы развить это направление больше силами банков. Сегодня банки затормозились, и государство берет на себя основные расходы, через «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (АИЖК) существенно увеличивая объем финансирования под ипотеку. Мы ожидаем, что в связи с этим объем ипотечного кредитования начнет восстанавливаться.
В Нижегородской области эти дополнительные вливания осуществляются через регионального оператора АИЖК – «Нижегородский ипотечный корпоративный альянс» («НИКА»). Мы уже участвовали в нескольких совместных пресс-конференциях на тему ипотеки. И стараемся донести до агентств недвижимости эту информацию: смотрите, государство и банки не устранились от решения вопроса, сегодня можно получить кредит по ипотеке под 13, 5 процента (в соответствии со стандартами АИЖК процентная ставка по ипотеке у банков-партнеров может колебаться от 13, 5 до 16 процентов, но не выше). И есть гарантия, что этот процент не будет увеличен, какая бы инфляция ни была. Мало того, раньше эти программы работали на вторичном рынке жилья, сегодня они в обязательном порядке выходят на первичный рынок. Это как раз реализация тех предложений, которые звучали в октябре - начале ноября как меры по преодолению кризиса. Плюс еще ряд мер: проведен конкурс на скупку под расселение аварийных домов, выделены федеральные деньги под это, проведены аналогичные муниципальные конкурсы. Министерство обороны начинает выходить на тесное сотрудничество по ипотеке. Серьезную экономию средств покупателю жилья даст и корпоративная ипотека: через изменения в Налоговом кодексе предприятиям дана сегодня возможность некоторый объем социальных начислений оставлять и направлять на ипотечные квадратные метры. Причем приобретение жилья для самих работников, участвующих в корпоративной ипотеке, может обойтись в полтора раза дешевле, чем если бы человек просто брал банковский кредит на эти же цели.
Во всем этом комплексе мер роль саморегулируемой организации строителей очень важна. Публикуются списки, кто может рассчитывать на господдержку, и важно, чтобы это были по-настоящему достойные предприятия комплекса. Я прекрасно понимаю, что время сейчас трудное. Даже взносы в компенсационный фонд, которые предусмотрены как условие регистрации организации и залог ответственности, сегодня многим предприятиям могут оказаться непосильными. Эти расходы не планировались. Но остановить сейчас процесс перехода на саморегулирование, значит, дискредитировать важную и нужную идею. У нас есть надежды на обсуждаемый сейчас в области «Закон о некоммерческих организациях», предполагающий меры бюджетной поддержки НКО, возможности получения неких кредитных сумм, а также начатые уже переговоры с банками. Мы тоже прорабатываем механизмы защиты профессионального сообщества от неожиданностей – с тем, чтобы идея профессиональной ответственности и общественного контроля за качеством нашей работы могла развиваться и стать реальностью.
Материал предоставлен рекламно-информационным еженедельником "ПОЛЕЗНАЯ ПЛОЩАДЬ"
Комментарии