Нижний Новгород захлестнула строительная волна. Причин тому множество: от начала летнего строительного сезона до подготовки жилья под "волновое переселение". Нам кажется – новостройки, будто появляются из воздуха с необычайной скоростью, но на деле застройщик должен пройти длинный путь от идеи будущего дома до его сдачи в эксплуатацию. О нелегком труде застройщика сайту "Нижегородские Новостройки" рассказал генеральный директор ОАО «Нижегородкапстрой» Андрей Ермолаев.
domostroynn. ru: На какие этапы можно разделить строительство многоквартирного дома?
Андрей Ермолаев: Строительство любого многоквартирного жилого дома можно разделить на следующие основные этапы: сбор исходно-разрешительной документации и проектирование объекта, строительство многоквартирного жилого дома, получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию с последующей передачей жилого дома ТСЖ или эксплуатирующей организации.
domostroynn. ru: На каком этапе ведется подготовка документации?
Андрей Ермолаев: Подготовка документации, вначале исходно-разрешительной, затем исполнительной для подготовки ввода жилого дома в эксплуатацию, ведется практически на всех этапах строительства.
domostroynn. ru: Какие документы необходимо подготовить?
Андрей Ермолаев: Документов и всевозможных заключений и справок, которые необходимо получить до момента получения разрешения на строительство достаточно много. К моменту получения обычно толщина папок с исходно-разрешительной документацией составляет без учета рабочего проекта более полуметра.
К основным документам на стадии подготовки можно отнести:
1. Договор аренды или свидетельство оправе собственности на земельный участок.
2. Градостроительный план.
3. Рабочий проект, который включает в себя следующие разделы: пояснительная записка, архитектурные и конструктивные решения, внутренние и наружные инженерные сети, мероприятия по ГО и ЧС, обеспечение доступности маломобильных групп населения, регламенты обращения с отходами, проект организации строительства.
4. Положительное заключение Госэкпертизы.
Без вышеперечисленных документов получить разрешение на строительство невозможно.
domostroynn. ru: В какие инстанции должен обратиться застройщик, чтобы получить разрешение на строительство дома?
Андрей Ермолаев: В перечень основных инстанций, в которые обращается застройщик до получения разрешения на строительство, составляет более 10 организаций:
- Департамент градостроительства и архитектуры г. Н.Новгорода
- МРСК Центра и Приволжья,
- Нижегородский Водоканал,
- Нижновтеплоэнерго,
- Нижегородоблгаз,
- Управление городскими сетями наружного освещения и инженерной защиты города,
- Волга-Телеком,
- АТИ г. Н. Новгорода,
- ФГУЗ «Центр эпидемиологии и гигиены»,
- Управление по благоустройству города.
- Также застройщик на стадии получения разрешения очень плотно работает с Управлением Госэкпертизы, Инспекцией государственного строительного надзора и Администрацией города.
domostroynn. ru: Кто утверждает выданное разрешение?
Андрей Ермолаев: Разрешение на строительство выдает в соответствии с Градостроительным кодексом глава местного самоуправления – в нашем случае Администрация Нижнего Новгорода
domostroynn. ru: Какие действия необходимо совершить застройщику с момента получения разрешения до начала монтажно-строительных работ?
Андрей Ермолаев: Зарегистрировать ответственных производителей работ в ИГСН.
- Оформить журналы производства работ.
- Выдать в производство работ проектную документацию генподрядчику.
- Выполнить подготовительные работы по подготовке строительной площадки.
- Также, если планируется привлечение дольщиков, необходимо опубликовать в средствах массовой информации Проектную декларацию.
domostroynn. ru: Что входит в подготовительные работы и сколько на них понадобится времени?
Андрей Ермолаев: Необходимо выполнить ограждение строительной площадки, снос существующих зданий и сооружений, обеспечить строительную площадку временными сетями электроснабжения, водоснабжения.
Заключить договоры со специализированными организациями на вывоз мусора и отходов.
Выполнить геодезическую разбивку строящегося объекта, временные дороги и мойки колес, устройство временных зданий и сооружений, необходимых для производства строительно-монтажных работ.
Обычно на подготовительные работы уходит один-два месяца.
domostroynn. ru: Что включают в себя сами строительные работы?
Андрей Ермолаев: Строительство жилого многоквартирного дома ведется в соответствии с проектом организации строительства и состоит из следующих основных этапов:
- Земляные работы по устройству котлована,
- Устройство фундамента, который может быть свайным или монолитной плитой.
- Возведение каркаса здания,
- Устройство кровли,
- Фасадные работы,
- Устройство внутренних инженерных коммуникаций
- Прокладка наружных квартальных инженерных сетей
- Отделочные работы,
- Благоустройство и озеленение территории.
domostroynn. ru: От каких факторов зависит срок строительства многоквартирного дома?
Андрей Ермолаев: Решающим фактором успешного строительства является выбор сильной и профессиональной генподрядной организации.
Срок строительства объекта также сильно зависит от своевременного финансирования строительно-монтажных работ.
Для сокращения сроков строительства можно организовать работу в две смены и в выходные дни.
Также актуальными факторами являются бесперебойная поставка строительных материалов, обеспечение строительными машинами и механизмами и наличие квалифицированных кадров.
domostroynn. ru: Из чего складывается стоимость строительства?
Андрей Ермолаев: Стоимость строительства складывается из многих составляющих, а именно стоимости приобретения прав на земельный участок, компенсации затрат бывшим собственникам сносимых зданий, стоимости подключения к городским коммуникациям по утвержденным тарифам, затрат на инженерно-строительные изыскания и проектные работы, стоимости непосредственно строительно-монтажных работ, затрат по вводу объекта в эксплуатацию, содержание службы технического заказчика, коммерческие расходы.
domostroynn. ru: Каковы действия застройщика после завершения отделочных работ до момента ввода в эксплуатацию?
Андрей Ермолаев: После завершения отделочных работ и работ по благоустройству и озеленению территории застройщик подписывает с генеральным подрядчиком акта приема-передачи построенного объекта.
Далее выполняет сбор справок о выполнении технических условий в ресурсоснабжающих организациях: МРСК Центра и Приволжья, Нижегородский водоканал, Нижновтеплоэнерго, Волга-Телеком, Нижегородоблгаз, Управление городскими сетями наружного освещения и инженерной защиты города.
Параллельно идет получение заключений в надзорных органах: ФГУЗ «Центр эпидемиологии и гигиены», Инженерно-пожарная лаборатория, Административно-техническая инспекция, Департамент архитектуры и градостроительства города, Управление Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору.
После сбора необходимых справок и заключений застройщик извещает Администрацию города и Инспекцию государственного строительного надзора о готовности дома к вводу в эксплуатацию.
Далее идет получение заключения ИГСН о соответствии построенного объекта техническим регламентам и проектной документации
На основании полученного заключения ИГСН застройщик обращается в городскую администрацию о выдаче разрешения на ввод построенного многоквартирного дома в эксплуатацию.
Комментарии