Одно из самых ожидаемых изменений в законодательстве — введение обязательного страхования ответственности застройщиков, привлекающих для возведения жилья средства дольщиков, вступило в силу с начала 2014 года. Но начали работать на благо граждан и другие поправки, многие из которых значительно облегчают проведение сделок купли-продажи недвижимости.
Обо всем, что касается изменений в законодательстве о недвижимости, рассказывает исполнительный директор, юрист АН «Адрес» Сергей Петров.
Расскажите об основных изменениях в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
С марта 2013 года отменена обязательная регистрация ряда договоров, например, купли-продажи и дарения. Теперь эти договоры считаются заключенными с момента подписания. Как исключение — остались договоры аренды недвижимости, а также ипотеки и участия в долевом строительстве.
Ранее продавец и покупатель, если мы говорим о сделке купли-продажи, начинали исполнять договор сразу после подписания, хотя для этого не было юридических оснований. В соответствии с законом, договор сначала нужно сдать на регистрацию, после чего можно готовить объект и денежные средства, а затем — сдавать на регистрацию перехода права собственности. В общей сложности на сделку уходило 2 месяца. Для сокращения этих сроков люди, как правило, шли на риск: начинали исполнять договор сразу после подписания, не дожидаясь регистрации. Для того, чтобы легализовать сложившийся на практике порядок, законодатель разрешил считать договор заключенным с момента его подписания.
Хотелось бы напомнить гражданам, что их подпись в договоре говорит об ответственности: с этого момента обязательства должны исполняться. После того, как сделка исполнена, а мы пошли регистрировать переход права собственности — внести изменения в договор нельзя.
Какие еще изменения в законодательстве ожидают россиян в наступившем году?
В этом году продолжится слияние системы регистрации и постановки на кадастровый учет. Две главные базы — государственный кадастр недвижимости и ЕГРП в 2014 году будут объединены. Данные из госкадастра — описание объекта недвижимости и все его характеристики — займут первый раздел ЕГРП (ранее эти сведения заносились туда на основании технических документов БТИ).
Если регистратор видит, что у него в реестре сведения, занесенные из документов БТИ, он обязан запросить сведения из госкадастра. При этом, если данные из двух источников различны, приоритет будет отдан информации из государственного кадастра недвижимости. Поэтому, чтобы избежать проволочек и вероятных сложностей в процессе сделок с вашей недвижимостью, рекомендуем получить кадастровый паспорт.
Также будет сокращен срок регистрации, в планах — до 5 (7) дней. Кроме того, планируется увеличить объем заявлений, поступающих электронным путем — с 3% до 30% к 2018 году.
Одним из самых обсуждаемых грядущих изменений в законодательстве стал переход к кадастровой оценке недвижимости для исчисления налога…
Большая работа по этому вопросу уже проведена: в период с 2010 по 2012 годы была подготовлена налогооблагаемая база, проведена переоценка и установлена кадастровая стоимость объектов капитального строительства. Невооруженным глазом видно, что кадастровая стоимость приближена к рыночной и значительно превосходит стоимость инвентаризационную.
Обратите внимание, что в 2013 году мы платили налог за 2012 год, а исходя из кадастровой стоимости, оплату с нас спросят в 2014 году. Поэтому уже сейчас вам стоит позаботиться и узнать, в какую сумму были оценены ваши квартира и дом. Если есть опасения, что кадастровая стоимость окажется выше рыночной, обратитесь к профессиональным оценщикам. Гораздо проще узнать заранее, чем потом пытаться получить перерасчет и вернуть денежные средства по суду.
Для начала закажите кадастровый паспорт, он стоит 200 рублей. Это позволит вам узнать кадастровую стоимость вашей недвижимости. Если она вызывает у вас сомнения — обратитесь к профессиональному оценщику.
Что изменится в порядке работы с доверенностями?
Во-первых, теперь можно самостоятельно устанавливать срок, на который выдана доверенность (ранее максимальный срок был 3 года). Во-вторых, в одной доверенности могут быть указаны сразу несколько лиц.
Еще одна важная новелла — возможность ограничить проведение сделок с принадлежащей вам недвижимостью. Проще говоря, вы можете подать заявление о том, чтобы все сделки с вашим домом или квартирой совершались только в вашем присутствии. Даже если ранее вы выдали кому-то доверенность, такое заявление ее фактически аннулирует.
Как повлияет на рынок недвижимости введение обязательного страхования застройщиков?
Закон предполагает, что все объекты, разрешение на строительство (или продление разрешения) которых выданы после 01 января 2014 г., должны быть застрахованы. Напомню, сегодня строительным компаниям предлагается выбрать один из трех видов страхования — банковскую гарантию, договор со страховой компанией или вступление в общество взаимного страхования застройщиков. Понятно, что страхование обойдется застройщикам недешево. Можно предположить, что свои затраты компании переложат на плечи покупателей жилья.
На сегодняшний день нерешенными остаются многие вопросы страхования ответственности застройщиков, поэтому в этом году мы наблюдаем приостановку продаж и ввода новых объектов. Это ведет к накоплению спроса. Однако, пока на рынке представлены новостройки, строительству и продажам которых старт был дан еще в прошлом году, у покупателя есть возможность выбора по разумным прошлогодним ценам.
Комментарии