Ушедший 2016 год запомнился экспертам рынка недвижимости стабилизацией ситуации и активизацией инвесторов. В то же время имело место сокращение количества рыночных инвестиционных сделок. Начнет ли строительная отрасль Нижегородской области выходить из кризиса и сможет ли преодолеть возникающие проблемы в 2017 году? Ответ на этот и многие другие вопросы порталу Domostroynn.ru дал руководитель аппарата регионального минстроя Владимир Челомин.
Фото: Евгений Алексеев
Расставляем приоритеты
Владимир Николаевич, полностью ли удалось осуществить планы развития строительной отрасли Нижегородской области в 2016 году?
— Строительная отрасль дает порядка 6-7% валового продукта России в целом и Нижегородской области в частности. Если говорить об инвестиционной составляющей, ежегодный объем строительно-монтажных работ колеблется от 90 до 92 млрд рублей. В прошлом году объем вложений в строительство составил около 152 млрд рублей, включая средства частных инвесторов, местных бюджетов, казны субъектов РФ и федеральных денег, — это достаточно много.
Несмотря на то, что нам сложно отслеживать вложения частных средств, с нас никто ответственности не снимает. Держим руку на пульсе, с каждой строительной организацией отрабатываем объем выполненных работ, чтобы понимать, куда движется процесс.
Какие средства планируется инвестировать в развитие строительной отрасли в 2017 году?
— В 2017 году мы планируем ввести в эксплуатацию 1 млн 300 тыс кв.м. жилья. Даже при средней себестоимости 35 тыс рублей/кв.м., это потребует 40-45 млрд рублей инвестиций. Речь о жилье, которое находится в заделе: аварийном, части строящегося по госпрограммам, коммерческом.
На это пойдут средства областной казны, включая те, что получены из федерального бюджета по различным программам, и деньги предприятий различных форм собственности (ИП, ООО и т.д). Финансовый ресурс был, есть и будет, поскольку развиваться надо.
В бюджете на 2017 год заложено порядка 7 млрд рублей, из которых примерно 2,8 млрд — федеральные деньги, остальное — местные. Эти средства будут направлены на осуществление проектов, реализуемых областью — своими силами или в качестве заказчика.
Каковы планы по расселению аварийного фонда? В каких объектах область испытывает необходимость?
— В 2017 году на расселение аварийного жилья будет направлено 2,5 млрд рублей. Половину этих средств выделяет Фонд капитального строительства. Кстати, деньги он выплатил в полном объеме по соглашению с областью.
Средства необходимо освоить до 1 сентября текущего года, завершив тем самым пятилетнюю программу расселения аварийного фонда, признанного таковым на 1 января 2012 года. Она была разбита на пять этапов, определяющих, ежегодные объемы ввода жилья.
Каков прогноз развития строительной отрасли Нижегородской области на 2017 год? С какими проблемами она может столкнуться?
— Тенденция падения на рынке строящегося жилья наблюдается в целом по России, причем во многих регионах произошло значительно большее снижение — от 20% до 30%. На этом фоне мы выглядим намного лучше — у нас нет падения, а ноборот имеет место рост. План по вводу жилья у нас выполнен на 101%.
Причин падения рынка множество. Прежде всего страдает сбыт: не все застройщики могут найти своего потребителя. Население сегодня направляет свой заработок на то, что считает первоочередными затратами. В итоге у большинства возможности вкладываться в жилье пока минимальны, несмотря на достаточно неплохие ипотечные продукты.
Сегодня в этом сегменте, кроме нестабильного спроса, наблюдается рост стоимости стройматериалов. В результате мы наблюдаем парадоксальную картину: производитель вынужден увеличивать ценовые параметры в условиях снижения покупательской активности. Конечно, это тормозит дальнейшее движение.
Но до бесконечности это продолжаться не может. Мы знавали и худшие времена — например, 90-е годы и начало двухтысячных, когда приходилось изыскивать возможность построить дома для молодых специалистов площадью 60 кв.м., а исполнителей не было. Сегодня же имеются надежные и стабильные подрядчики, застройщики, поэтому надо отбросить все сомнения и просто вкалывать.
Меняемся к ЧМ-2018
Каковы приоритеты в развитии строительной отрасли региона в 2017 году? Какие объекты будут введены в эксплуатацию?
— 2017-й является для нас сложнейшим и важнейшим годом, потому что он последний перед Чемпионатом мира по футболу и необходимо выполнить массу мероприятий: окончить работы в аэропорту, на железнодорожном вокзале, улучшить транспортную систему Нижнего Новгорода, включая развитие метро, достроить стадион на Стрелке и все, что связано с его инфраструктурой. Кроме того, ведется большая работа по обустройству тренировочных полей, баз для команд-участниц предстоящего турнира и многим другим объектам. Все это задачи 2017 года. Сюда же входит окончание программы расселения аварийного фонда, о которой уже было сказано. Дополнительные средства будут выделены и на благоустройство города. Ведется подготовка работ по восстановлению фасадов зданий, для того чтобы сделать город красивее. Можно долго перечислять…
Вы упомянули ремонт фасадов... Как планируется преобразить их к ЧМ-2018?
— Как радушные хозяева мы должны хорошо принять гостей чемпионата и показать им город с наилучшей стороны. Для этого была разработана совместная программа правительства области и муниципалитета. В первую очередь ее мероприятия коснутся зданий, вдоль которых пройдут основные маршруты гостей, клиентских групп, болельщиков. Все, что сделать можно, будет выполнено, и я нисколько не сомневаюсь, что Нижний Новгород займет достойное место в летописи FIFA. Единственное, что для этого нужно, — эффективная совместная работа города и области.
Решаем проблемы «обманутых дольщиков»
Какие проблемные стройки имеются в регионе и что с ними планируется делать?
— Сегодня в Нижегородской области насчитывается 21 проблемный объект, еще летом их было 27, то есть шесть домов с тех пор нам удалось ввести — одни через суды, другие с помощью правительства. Закрыли вопрос с домом 28 на Пролетарской и объектом по адресу ул. Белинского, 118. Жилое здание на 260 квартир по улице Машинная в Сормове введено в эксплуатацию с нашей помощью, люди собрали средства. На подходе судебные решения по стройке на улицах Ереванская — Дальняя. Работа идет везде, областное правительство вкладывает в нее достаточно серьезные деньги. Кроме того, есть поручение Президента.
На мой взгляд, после 1 января 2017 года мы вообще не должны иметь никаких вновь появившихся «обманутых дольщиков». С этого момента Минстрой уполномочен согласовывать каждому застройщику заключение договоров долевого участия, выдавать документы. Мы говорим всем: «Если есть сомнения, перед заключением договора придите в Министерство строительства. У нас есть все возможности оказать грамотную помощь, проверить наличие технических условий, деклараций, документации и прочих параметров».
Очень грамотным решением мне кажется создание компенсационного фонда. Процент, который застройщики должны туда перечислять, значительно ниже, чем существующая банковская гарантия, но я считаю, что его хватит на покрытие всех рисков.
Сегодня звучат самые различные прогнозы относительно дальнейшего развития строительной отрасли — как пессимистичные, так и оптимистичные. Что Вы скажете?
— На сегодняшний день перед нами по-прежнему стоит задача, озвученная Президентом еще в 2015 году, — достичь параметра 1 кв.м. вводимого жилья на человека. Ее планируется решить к 2020 году. И мы к этому стремимся. В 2016 году удалось ввести лишь 1 млн 271 тыс кв.м., а на 2017 запланированы 1 млн 300 тыс кв.м. Основной упор надо делать на Нижний Новгород — сдавать здесь более 1 млн кв.м. ежегодно, в то время как сейчас показатель чуть больше 400 тыс кв.м.
При этом важно понимать, что жилье не тот товар, который может залеживаться. Оно требует эксплуатации и серьезных затрат, то есть нужен покупатель. Если сегодня его нет, то нет и смысла строить. В Нижнем Новгороде покупатель есть, при условии, что цены удастся установить не от 70 тыс рублей и выше за квадратный метр, а по крайней мере до этой планки, лучше даже менее 60 тыс рублей или в пределах 50 тыс. рублей. В этом случае резко поднялся бы покупательский спрос.
Надо создать такие условия, чтобы застройщики в эти цифры попадали, минимизировать их затраты на плату за подключение по ресурсоснабжению объектов жилья. Нельзя драть три шкуры с земельного участка, потому что это отражается на цене готового жилья. Но и застройщик должен пойти навстречу: понимая, что ему минимизируют затраты, снижать рыночную стоимость квадратного метра.
Пока в Нижнем Новгороде немного другая картина: каждый ищет, как бы ухватить кусок пожирнее, как продать подороже. На мой взгляд, это из-за отсутствия в городе грамотной политики в сфере жилищного строительства. Область может дать порядка 750-800 тыс кв.м. жилья в год с учетом всех городов-спутников, с учетом сегодняшнего спроса, при повышении которого может легко увеличить объем сдаваемого жилья. Однако основной ввод жилья сегодня должен давать областной центр!
Автор: Александра Стрелецкая
Комментарии