Не первый год чиновники всех уровней говорят о необходимости строительства в России арендного жилья. Так называемые «доходные дома» могли бы не только решить квартирный вопрос граждан, которым не по карману приобретение жилья, но и вывести рынок аренды из тени.
О том, почему проекты арендного жилья в нашей стране пока единичны и как привлечь к их строительству частный капитал, рассказывает Александр Погодин, первый заместитель генерального директора ГК «Пионер» направление «Санкт-Петербург», председатель Комитета по жилой недвижимости Гильдии управляющих и девелоперов.
Как можно объяснить популярность арендного жилья за рубежом и его дефицит в России?
В отличие от Европы и США, рынок арендного жилья в России почти не развит. Согласно статистике, в США в съемных квартирах проживает до трети населения, в Германии – около половины. Жители западных стран предпочитают снимать, а не покупать жилье в собственность, в большинстве же российских городов доля арендного жилья не превышает 5%. Лишь в Москве и Петербурге она достигает 7-8%, что также далеко от западных показателей. Следует отметить, что доходные дома в России существовали давно, и такой формат недвижимости пользовался спросом. Но после 1917 года этот рынок перестал существовать, в то время как на Западе он продолжил свое развитие. В то же время, по нашим оценкам, развитие арендного жилья на данном этапе актуально в большинстве российских регионов. Это один из эффективных путей решения жилищной проблемы, в условиях, когда возможность приобрести недвижимость в собственность есть далеко не у всех.
Принцип, когда европейцы и жители США следуют за своей работой, проживая в арендных домах без привязки к одному месту жительства, - применим для граждан России? На какие категории населения рассчитано арендное жилье в России?
Действительно, подход европейца к поиску жилья отличается от того, к которому мы привыкли в России. Если мы ищем работу поближе к дому, то жители, допустим, Германии, как правило, наоборот, подыскивают жилье рядом с местом работы. При этом их не смущает необходимость переезда в случае, если работу пришлось сменить. В России ситуация обстоит иначе. Отчасти советское сознание, которое предусматривало только одну форму владения жильем, сформировало ментальное предубеждение, заключающееся в стремлении являться именно собственником. Неразвитый рынок арендного жилья только усиливает это стремление. К примеру, в Германии цивилизованность рынка арендного жилья выражается в том, что даже индексация арендных ставок на жилье происходит чуть ли не на государственном уровне. И арендатор, и арендодатель действуют в жестких рамках, что идет на пользу и той, и другой стороне. Арендодателю нет необходимости задумываться о приобретении жилья в собственность, так как он может практически всю жизнь прожить в арендуемом жилье с понятными перспективами по стоимости и срокам. Если он выполняет правила – он находится под защитой государства.
В России значительная часть рынка аренды жилья пока относится к «серой зоне». Договоры аренды носят преимущественно краткосрочный характер и заключаются без регистрации. Легализация рынка – это единственный эффективный путь повышения мобильности трудовых ресурсов, по примеру того, как это происходит во всем мире. Нам требуются понятные и легальные механизмы привлечения высококвалифицированных специалистов в российские регионы.
Есть ли в нашей стране удачные примеры проектов арендного жилья, реализованные коммерческими организациями?
Этот сегмент только формируется. Начинают появляться объекты, которые предполагают сдачу жилья в аренду. Наряду с государственными программами, направленными на развитие доходных домов, реализуется коммерческие проекты. Группа компаний «Пионер» ведет строительство в Петербурге первого апарт-отеля международной сети YE’S. Апарт-отель предоставляет возможность среднесрочного и долгосрочного проживания в комфортных условиях по разумной цене в сочетании с преимуществами домашнего уюта и наличием услуг, традиционно предоставляемых только в гостиницах. Первый апарт-отель сети будет введен в эксплуатацию в ноябре 2013 года. В настоящее время начата реализация аналогичного проекта в Москве, где апарт-отель YE’S войдет в состав многофункционального делового центра на Митинской улице.
Кто, по вашему мнению, должен заниматься реализацией проектов арендного жилья – государство или коммерческие структуры?
Реализация этой задачи должна проходить в тесном взаимодействии государства и девелоперов. Решение проблемы обеспечения россиян доступным качественным жильем относится к числу государственных приоритетов. Развитие арендного жилья имеет важную социальную составляющую, поскольку позволяет создать условия для обеспечения жильем тех граждан, кто не способен самостоятельно решить свои проблемы путем приобретения жилья в собственность или найма в частном жилищном фонде.
В нынешних условиях, когда в силу капиталоемкости и долгосрочности жилищных проектов возникшие бюджетные ограничения привели к пересмотру возможностей федерального, региональных и муниципальных бюджетов по созданию запланированных объектов жилищного строительства, особую актуальность приобретает задача привлечения в сферу жилищного строительства частного капитала. Зарубежный опыт убедительно доказывает: участие частных и институциональных инвесторов в реализации подобных проектов позволяет сократить расходы со стороны федерального бюджета и бюджетов субъектов РФ.
Как вы оцениваете заинтересованность российских девелоперов в строительстве арендного жилья? Какие факторы «тормозят» реализацию подобных проектов в России?
Участники рынка недвижимости до мирового экономического кризиса проявляли слабый интерес к сегменту наемного жилья, а на уровне государственной политики отсутствовали эффективные социальные программы, стимулирующие развитие института найма жилья по доступным ценам. На сегодняшний день арендное жилье вызывает интерес со стороны инвесторов. Например, инвестиционные фонды, преимущественно скандинавские, приобретают недвижимость в Петербурге с целью получения дохода от сдачи в аренду. Этот продукт понятен и интересен, в первую очередь тем инвесторам, которые заинтересованы в надежных вложениях на длительный срок. Но на процесс развития рынка влияет отсутствие проработанной законодательной базы и недостаточное число профессиональных игроков в этом сегменте. Российский рынок арендного жилья сегодня функционирует вне правового поля. Законодательная база и рынок практически не соприкасаются, нет единых регулирующих правил. Их совместная проработка – первоочередная задача для эффективного развития рынка найма жилья.
Что могло бы заинтересовать девелоперов в реализации подобных проектов?
Для привлечения в сектор арендного жилья крупных инвесторов, управляющие компании, гражданские ассоциации, фонды и другие организации, необходимо сформировать новые правила функционирования, скорректировать законодательное регулирование, разработать стратегию сотрудничества государственных структур и бизнеса. В частности, с целью строительства жилья, предназначенного для последующей передачи в наем гражданам, возможна разработка специальной модели государственно-частного партнерства. Государственно-частное партнерство представляет собой механизм согласования интересов и обеспечения равноправия государства и бизнеса в рамках реализации крупных инвестиционных экономических проектов. Создаваемая модель ГЧП должна обеспечивать инвестору привлекательность вложения средств в соответствующий строительный проект и позволять реализовать основную цель проекта - развитие стратегически важной для государства сферы строительства доступного наемного жилья.
Комментарии