«Переуступкой», «договором по переуступке», «договором об уступке», называют договор цессии, содержание которого раскрывается в главе 24 Гражданского Кодекса РФ, ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и ФЗ № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».Итак, что важно понимать, если квартира по переуступке в новостройке по договору долевого участия (ДДУ) стала вашей целью?
Приобретая такое жилье по договору цессии, вы покупаете не саму квартиру, а право требования на передачу жилья, предусмотренного договором долевого участия, ранее заключенным между застройщиком и дольщиком. То есть, по договору цессии дольщик передает вам свое право требования на жилье после окончания строительства дома и ввода его в эксплуатацию.
Такой договор может быть заключен только до приема дома комиссией и ввода его в эксплуатацию. В дальнейшем приобрести квартиру можно только путем заключения договора купли-продажи.
Соответственно, при заключении такого договора к вам переходят все права и обязанности дольщика. То есть, по такому договору вы становитесь новым дольщиком.
Можно ли купить квартиру по переуступке без рисков?
Вкладывать денежные средства в приобретение жилья путем заключения договора цессии гораздо выгоднее, чем приобретать готовое жилье. Вместе с тем, купить квартиру по переуступке без рисков не получится, а их на данной стадии существует немало.
Так, перед подписанием такого договора нужно убедиться в следующем:
- отсутствии/наличии у дольщика долгов перед застройщиком;
- оплачена ли в полном объеме сумма по договору долевого участия;
- оплачивается ли сумма предусмотренная договором в соответствии с графиком платежей, предусмотренных договором (если речь идет о банковском займе);
- проверьте экономическое состояние самого застройщика, загляните на его сайт, изучите проектную декларацию (разрешение на возведение жилого дома, срок окончания строительства, права на землю, свидетельство о постановке в налоговую инспекцию и др.);
- посмотрите, не срываются ли сроки строительства, не вводится ли процедура банкротства.
Продажа квартиры по переуступке — что нужно проверить в договоре?
Специалисты в области юриспруденции рекомендуют внимательно отнестись ко всем нюансам такой сделки, поскольку в их практике нередки случаи, когда продажа квартиры по переуступке позволяет дольщикам попросту избавиться от некачественного жилья.
Обратите внимание, что в договоре об уступке обязательно должна содержаться информация:
- о сторонах договора;
- ссылка на сам договор долевого участия, изначально заключенный между застройщиком и дольщиком;
- порядок расчетов между сторонами.
Договор долевого участия должен быть зарегистрирован в регистрационной службе.
До подписания договора об уступке, первоначальный дольщик должен уведомить застройщика в письменном виде о своих намерениях, либо взять разрешение о переуступке, если это условие прописано в договоре долевого участия.
Покупка квартиры по переуступке предполагает госрегистрацию договора цессии
Государственной регистрации подлежит не только ДДУ. Покупка квартиры по переуступке предполагает госрегистрацию и договора цессии (переуступки)!
В соответствии с п. 2 ст. 389 ГК РФ, «уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки».
Следовательно, заключенным такой договор будет считаться с момента государственной регистрации, что установлено п. 3 ст. 433 ГК РФ: «Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом».
Купить квартиру по переуступке в новостройке
Для того, чтобы купить квартиру по переуступке в новостройке, придется подготовить для Росреестра солидный пакет документов. В частности, для регистрации договора цессии понадобятся:
- паспорта;
- доверенности (в случае заключения сделки через представителя);
- основной договор долевого участия;
- справка от застройщика о погашении долга;
- согласие застройщика не переуступку (если это предусмотрено ДДУ);
- договор уступки;
- нотариальное согласие супруга на совершение сделки;
- выписка из ЕГРП;
- согласие банка, если изначально на приобретение жилья дольщиком оформлялся кредит и право требования по ДДУ в залоге у банка;
- кредитный договор и закладная банка.
Госпошлина за совершение регистрационных действий взимается на месте.
В регистрационную службу документы подают обе стороны и таким же образом получают их после регистрации.
Внимание переуступающим дольщикам! Вам придется оплатить налог, а возможно и проценты застройщику за совершение уступки, если такие проценты предусмотрены договорам долевого участия.
Материал подготовлен при содействии НО НКА «Чайка и коллеги».
Комментарии