Все, что связано с привлечением денежных средств дольщиков для строительства многоквартирных домов, будь то отдельные граждане или юридические лица, призван регулировать Федеральный закон № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Закон № 214-ФЗ).
Из-за роста количества «долгостроев» и «обманутых дольщиков» государство вынуждено ужесточать законодательство в сфере долевого строительства. По этой причине законодатель совершенствует № 214-ФЗ, чтобы обеспечить защиту прав граждан – участников долевого строительства. О том какие инструменты для защиты прав дольщиков сегодня существуют DomostroyNN разъяснили в Управлении Росреестра по Нижегородской области.
«Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства»
Больше года в России функционирует публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» (далее – Фонд). Государственный компенсационный фонд заработал 20 октября 2017 года и призван заменить страхование рисков участников долевого строительства.
Начиная с 21 октября 2017 года всех застройщиков обязали пополнять казну Фонда взносами в размере 1,2% от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве (ДДУ). Новые правила касаются объектов, где договор с первым дольщиком был зарегистрирован после даты государственной регистрации Фонда.
По этой причине, прежде чем зарегистрировать ДДУ, орган регистрации прав проверяет факт уплаты застройщиком обязательных взносов в компенсационный фонд по каждому договору, представленному на государственную регистрацию.
Вместе с тем, в отношении объектов долевого строительства, где ДДУ с первым дольщиком был зарегистрирован до даты госрегистрации Фонда, пока действует старая система защиты граждан.
Обязательства застройщика по таким объектам обеспечиваются поручительством или страхованием риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче объекта долевого строительства дольщику по договору.
Стоит отметить, что обязанность и порядок отчисления застройщиком взносов в Фонд, стало только первым шагом к масштабным изменениям в сфере долевого строительства.
Механизм счетов эскроу
В настоящее время законодательством предусмотрен постепенный переход от долевого финансирования строительства к заключению договоров с использованием механизма счетов эскроу.
Процедура призвана повысить прозрачность расчетов в сфере долевого строительства, очистить рынок от недобросовестных застройщиков, оставив на нем только компании с необходимым опытом и ресурсами для строительства жилья. Предполагается, что так появление «обманутых» дольщиков будет исключено.
В свою очередь, большинство изменений, коснется лишь новостроек, разрешение на строительство которых получено после 1 июля 2018 года.
Так, застройщикам, получившим разрешение на строительство после этой даты, предложено выбрать наиболее подходящий для себя формат работы: либо привлекать средства дольщиков через эскроу-счета, либо прибегнуть к проектному финансированию, иначе называемому банковским сопровождением строительства.
Сделать такой выбор застройщикам разрешается только до 1 июля 2019 года. Если первый договор долевого участия будет подан на государственную регистрацию после этой даты, то строительство будет осуществляться только с использованием эскроу-счетов.
Проектное финансирование или экскроу-счета?
Проектное финансирование предполагает ведение строжайшего контроля за использованием денег со счета застройщика со стороны банка. Расход этих средств допустим исключительно на стройку. Переводить деньги разрешается только после проверки банком документов, являющихся основанием для этого.
Если застройщик решил прибегнуть к схеме эскроу-счетов, то платить взносы в Фонд защиты дольщиков ему не придется. Не понадобится девелоперу также предоставлять банку отчет, соблюдать нормативы финансовой устойчивости, иметь опыт строительства и необходимый запас собственных денег.
Эскроу-счет – специальный условный счет, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления определенных обстоятельств или выполнения определенных обязательств.
Механизм работы счетов эскроу
Если застройщик предпочел привлекать средства дольщиков через счета эскроу, то он будет заключает с гражданами стандартные договоры долевого участия.
После государственной регистрации ДДУ, дольщик вносит на эскроу-счет в банк сумму в размере его цены. Этих денег до окончания строительства застройщик не получит и будет строить исключительно на свои или заемные средства.
Деньги со счетов эскроу будут доступны застройщику лишь после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или государственной регистрации права собственности дольщика на объект долевого строительства в Едином государственном реестре недвижимости.
Если застройщик обанкротится – дольщик вправе расторгнуть договор долевого участия и забрать свои деньги.
Впрочем, для дольщика возможен и иной вариант - он может участвовать в банкротстве застройщика, а впоследствии достраивать дом, вступив в жилищный кооператив.
Если дольщик расторгает договор долевого участия (например, из-за просрочки застройщика), он опять-таки может забрать свои деньги.
В случае банкротства банка, дольщик и застройщик переходят в другой банк - счета эскроу страхуются в системе страхования вкладов на сумму до 10 млн рублей.
Что изменится для дольщиков в связи с обновлением 214-ФЗ?
Помощь уже «обмунутым» дольщикам
Необходимо отметить, указанные изменения направлены не только на усовершенствование законодательства в сфере долевого строительства, но и на помощь уже «обманутым» дольщикам.
Для этого в Земельный кодекс РФ внесены изменения, предполагающие введение упрощенного порядка предоставления компенсационных земельных участков застройщикам, взявшим на себя обязательство по достройке так называемых проблемных объектов.
Строительная компания, взявшаяся завершить «долгострой», получит новые земельные участки для строительства, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Земля будет предоставлена девелоперу в аренду без проведения торгов.
Обширные изменения Закона 214-ФЗ позволяют говорить о законодательной защите граждан, заключающих ДДУ, поскольку ужесточение требований к застройщику устранит с рынка недвижимости недобросовестных предпринимателей, вступающих в договорные отношения с дольщиками без должных гарантий исполнения своих обязательств.
Чтобы обеспечить защиту прав и законных интересов дольщиков, в Нижегородской области регулярно проводятся заседания рабочей группы межведомственной комиссии по защите прав и законных интересов дольщиков многоквартирных домов, возглавляемые советником губернатора Сергеем Морозовым. Личное участие в работе межведомственной комиссии также принимает руководитель Управления Росреестра по Нижегородской области Наталья Корионова.
Информация предоставлена Управлением Росреестра по Нижегородской области
Новые правила строительства обсудили с девелоперами в Нижнем Новгороде
Комментарии